Calculer le montant de la rente viagère nécessite déjà de se mettre d'accord sur l'évaluation du bien. Cette valeur se détermine de manière classique (selon le quartier, la superficie, l'état général de l'immeuble...) par comparaison avec des biens similaires et de même nature vendus récemment. Cette première étape est commune à toute vente immobilière. Ensuite, il faut y intégrer des paramètres propres à la vente en viager et variables selon les accords passés entre le vendeur et l'acheteur :

- une partie du prix sera -t-elle payée au comptant ? Si c'est le cas, dans une vente en viager cette partie s'appelle le «bouquet» ;

- le vendeur souhaite-t-il se réserver un droit d'usage et d'habitation ? Pendant une durée déterminée ou jusqu'à son décès ?

- le vendeur veut-il percevoir une rente qui pourra être transmise à son conjoint au cas où il décéderait prématurément ?

Bien entendu, la vente en viager si elle comporte des souhaits de la part du vendeur, doit, aussi, permettre de trouver un acheteur qui acceptera les conditions proposées. Il convient, donc, de laisser une grande liberté aux discussions entre les deux parties.

De la valeur vénale du bien, on va selon les cas, soustraire un certain nombre d'éléments avant de calculer le montant de la rente viagère. Supposons qu'un bien d'une valeur de 400.000 euros soit mis en vente par une personne seule âgée de 82 ans souhaitant un bouquet de 60.000 euros (afin de faire un don de 30.000 euros à chacun de ses deux petits-enfants) et que cette personne désire continuer à habiter le logement vendu jusqu'à son décès. On retirera donc 60.000 euros de la valeur vénale de 400.000 euros, puis en observant les loyers du voisinage, on déduira la valeur correspondant à l'occupation du bien pendant l'espérance de vie du vendeur. Supposons que ce bien se loue en moyenne 16.000 euros par an, étant donné que le vendeur a une espérance de vie de l'ordre de 8 ans, il faudra retirer une valeur de 128.000 euros correspondant à la valeur d'occupation du bien. Dans notre exemple, il faudra, donc, calculer la rente viagère sur la somme de 400.000 - (60.000 + 128.000) = 212.000 euros.

La rente viagère annuelle sera de 212.000 euros / 6,201, soit 34.188 euros, soit 2.849 euros par mois.

Cette rente peut être indexée, par exemple, sur l'indice du coût de la vie. Dans ce cas, elle sera révisée une fois par an à sa date anniversaire selon la variation positive ou négative de cet indice.

Les frais d'une vente en viager sont ceux d'une vente classique. La création de la rente viagère n'étant qu'une modalité de paiement du prix, elle ne donne pas lieu à un émolument particulier en faveur du notaire, ni à un surplus de droits d'enregistrement.

Lorsque la vente est faite sans réserve d'un droit d'usage et d'habitation en faveur du vendeur, les droits d'enregistrement et les émoluments du notaire sont calculés sur la valeur déclarée. Lorsqu'elle est faite avec réserve d'un droit d'usage et d'habitation, les droits d'enregistrement et les émoluments du notaire ne sont perçus que sur la valeur transmise, déduction faite du droit d'usage et d'habitation. En effet, le droit d'usage n'est pas transféré à l'acheteur, puisque conservé par le vendeur.

Par Bernard Le Court

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