Au lieu d'être perçu en une seule fois, un capital transformé en une rente viagère est versé sous forme de mensualités ou de trimestrialités payées jusqu'au décès du bénéficiaire de la rente. Son montant est calculé en fonction de deux éléments principaux : d'une part, le capital constitutif de la rente ; d'autre part l'espérance de vie du rentier (et celle des co-rentiers lorsque la rente est réversible).

Le capital constitutif de la rente est une somme confiée à un assureur ou à un banquier qui la transforme en une série d'échéances successives. Dans le cas d'une vente immobilière, dont le prix est payé en tout ou en partie par une rente viagère, le capital constitutif est représenté par le bien immobilier.

Rente sur une tête : diviseur à utiliser pour obtenir le montant de la rente viagère :
Age	Diviseur à appliquer
60	12,702
61	12,412
62	12,117
63	11,818
64	11,516
65	11,212
66	10,905
67	10,597
68	10,287
69	9,977
70	9,667
71	9,358
72	9,051
73	8,745
74	8,442
75	8,143
76	7,848
77	7,558
78	7,273
79	6,995
80	6,723
81	6,458
82	6,201
83	5,952
84	5,711
85	5,480
86	5,257
87	5,044
88	4,840
89	4,646
90	4,461
91	4,286
92	4,120
93	3,963
94	3,814
95	3,675

L'espérance de vie du bénéficiaire de la rente (appelé «rentier» ou «crédirentier»), ou la durée probable de vie en fonction d'un âge déterminé, est au coeur du système. L'Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE) et les assureurs ont réalisé de nombreuses études et des calculs sophistiqués pour mesurer le nombre de personnes en vie à un âge déterminé. Ils en ont conclu, par exemple, que sur 100.000 personnes nées une année donnée, 94.000 peuvent être en vie à 60 ans et 60.000 vingt ans après. Leurs observations ont, ainsi, permis de calculer des coefficients à utiliser en fonction de l'âge atteint par la personne qui va confier à un assureur ou à un banquier son capital, ou à un vendeur sa maison. Les résultats de ces calculs s'expriment par une valeur en fonction de chaque âge. Les coefficients utilisés par les assureurs ou les banquiers sont issus d'une table de mortalité (appelée TPRV 93). Cette table est prospective, c'est à dire qu'en fonction de la date de naissance (et donc de l'évolution de l'espérance de vie), elle donne un chiffre différent en fonction de l'année de naissance, puisque selon cette table une personne qui a eu 50 ans en 1995 a une espérance de vie différente de celle qui aura 50 ans en 2006. De ces calculs ressort pour chaque âge un chiffre par lequel il suffit de multiplier le capital disponible pour obtenir le montant de la rente viagère à payer.

Les coefficients utilisés par l'administration fiscale pour calculer la valeur de capitalisation d'une rente viagère à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) s'inspirent du même procédé. Pour obtenir le montant d'une rente à partir de ces coefficients il suffit alors de diviser le capital par ce chiffre. Nous reproduisons pour une rente viagère calculée sur une seule tête les coefficients préconisés par le fisc pour un âge compris entre 65 et 95 ans. Ces coefficients utilisés par l'administration fiscale sont plus pertinents pour un viager immobilier que ceux issus de la table TPRV 93, ces derniers étant plutôt utilisés pour les viagers issus d'un capital financier.

Exemple : une personne de 80 ans dispose d'un logement d'une valeur de 200.000 euros qu'elle souhaite mettre en vente. Si le coefficient diviseur pour son âge est de 6,723, elle recevra une rente annuelle de 29.748 euros ou une rente mensuelle de 2.479 euros. En pratique, plus le bénéficiaire de la rente est jeune et plus sa rente sera faible, puisqu'elle sera servie plus longtemps. A l'inverse, plus il est âgé et plus sa rente sera élevée.

Bien entendu, en prenant l'exemple d'individus isolés, il peut y avoir de fortes disparités par rapport à l'espérance de vie moyenne. Lorsqu'il s'agit d'un capital confié à un assureur, la durée de vie de tous les assurés de cet assureur sera cohérente avec l'espérance de vie moyenne. En fait, ce qu'il aura perdu avec un rentier vivant très longtemps, il le regagnera avec un autre ayant moins de chance. En revanche, dans le cas d'un viager immobilier, un acheteur ne pouvant mutualiser son risque comme un assureur, il lui sera difficile de ne pas être perdant sur un achat en viager s'il signe avec un crédirentier qui a la chance de vivre bien au delà de son espérance de vie. C'est la raison pour laquelle la pratique immobilière tend, aujourd'hui, à remplacer la vente en viager par une vente à terme (voir : Le viager avec paiement à durée limitée).

Par Bernard Le Court

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