Instauré en avril 2003, le dispositif Robien concerne à la fois les achats de logements locatifs neufs et anciens, appelés respectivement « Robien neuf » et « Robien ancien ». Dans les deux cas, le dispositif Robien s'accompagne d'une restriction concernant le locataire : il est en effet impossible qu'il appartienne au foyer fiscal du bailleur. Sous cette réserve, la location à un ascendant ou à un descendant du propriétaire est admise.

L'investisseur déduit de ses revenus fonciers un amortissement s'opérant de la manière suivante : 8 % de la valeur du bien les cinq premières années, puis 2,5 % pendant quatre ans, sept ans ou dix ans. Selon la durée choisie, la déduction peut atteindre 50 % (pendant la période minimale de neuf ans), ou 57,5 % (douze ans) ou 65 % (quinze ans) du prix d'achat.

déficit foncier constaté sur son revenu global, dans la limite de 10.700 euros. Cela entraîne donc une diminution de son impôt sur le revenu.

Un particulier achète un appartement neuf d'une valeur de 75.000 euros, qu'il met en location. Grâce au dispositif Robien, il peut déduire 6.000 euros (75.000 x 8%) de ses revenus fonciers imposables chaque année pendant cinq ans, puis 1.875 euros (75.000 x 2,5%) chaque année pendant au moins quatre ans. S'il amortit son bien immobilier pendant la durée maximale, à savoir quinze ans, cet investisseur privé aura donc déduit 48.750 ? euros de ses revenus.

engagement de location de neuf ans minium. Pendant cette durée, il doit aussi respecter un plafond de loyer au mètre carré hors charges, différent selon la zone géographique dans laquelle est implanté le bien*. En outre, la déduction forfaitaire est minorée : l'abattement sur les revenus fonciers se limite en effet à 6% pendant la durée de l'amortissement, contre 14% dans le cadre du droit commun. En cas de vente prématurée du logement, le vendeur doit rembourser l'avantage fiscal dont il a bénéficié.

Prudence :

Afin d'éviter de surpayer son bien dans le cadre d'un achat en direct, mieux vaut choisir un programme immobilier destiné à la fois aux accédants à la propriété et aux investisseurs privés. Une autre précaution s'impose : s'assurer que la demande locative existe bien sur le marché géographique où l'on investit. Les quelques 60.000 logements acquis l'an dernier dans le cadre de ce régime vont alimenter sérieusement l'offre locative. Or, comme la demande locative a tendance à stagner, les bailleurs risquent de s'exposer dans certaines régions à une baisse des loyers, voire à une vacance de leur bien.

Le « Robien ancien »

Réaliser un investissement locatif dans le «Robien ancien» implique d'acheter un logement vétuste, qui devra faire l'objet d'une réhabilitation attestée par des professionnels.

amortissement porte à la fois sur les coûts d'acquisition et sur les travaux de réhabilitation, mais aussi sur le montant des prestations d'études, d'organisation, de suivi des travaux, et sur les frais liés à l'établissement des états et des attestations. Quant à la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers, elle se limite à 6%, contre 14% dans le régime de droit commun. En contrepartie le bailleur doit donner son logement en location pendant neuf ans, tout en respectant un plafond de loyers variable selon les zones (*).