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L'envolée constante et générale des prix du marché immobilier au cours de ces dernières années s'est traduite par une augmentation du nombre de redevables de l'ISF et par une nouvelle catégorie de contribuables. Il s'agit des quadra ou quinquagénaires, chargés de famille, propriétaires de leur résidence principale, parfois détenant aussi une résidence secondaire, et qui se trouvent, après avoir remboursé tout ou partie de leurs emprunts, redevables de l'ISF.

Par ailleurs, la loi relative aux droits du conjoint survivant du 3 décembre 2001 a modifié les droits de ce dernier en prévoyant notamment une option pour une attribution pour la totalité de l'usufruit. L'administration fiscale considère que le conjoint survivant ayant opté pour l'usufruit légal est seul redevable de l'ISF lorsque le décès est intervenu à compter du 1er juillet 2002, et ce, sur la valeur du bien en pleine propriété (cf. page 8, « ce qui a changé »). Le conjoint survivant doit donc intégrer l'impact fiscal de ce nouveau dispositif avant de faire les choix qui lui sont désormais offerts. Cette loi, qui avait vocation à accroître les droits du conjoint survivant, est en effet susceptible d'entraîner pour les personnes qui seraient démunies de ressources - à défaut d'avoir des biens productifs de revenus - des conséquences inverses à l'effet initialement recherché.

Pour l'ensemble des redevables, et plus particulièrement pour ces nouveaux contribuables qui dépassent le seuil de 720.000 euros en raison de leur patrimoine immobilier, la question de la valorisation du patrimoine immobilier devient alors primordiale.

Evaluation par le contribuable

La difficulté majeure rencontrée par les contribuables lors de l'établissement de leur déclaration d'ISF consiste à évaluer certains biens composant leur patrimoine, notamment les immeubles, qui doivent être évalués directement par le contribuable, sous réserve du contrôle éventuel a posteriori, de l'administration fiscale.

A cet égard, le contribuable a la responsabilité de déterminer la valeur vénale du bien, c'est-à-dire le prix qui pourrait résulter du jeu normal de l'offre et de la demande, compte tenu des données présentes du marché, des particularités physiques, juridiques et économiques du bien, abstraction faite de toute valeur de convenance personnelle et de tout « effet d'aubaine ». Sauf exception, en cas de démembrement de propriété, les biens doivent être compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété sans tenir compte de l'impact du démembrement sur la valeur du bien. En revanche, les autres particularités juridiques (telle qu'une indivision, par exemple) pourront affecter la valeur du bien entrant dans le patrimoine de l'usufruitier. Cet exercice de valorisation doit être effectué tous les ans, et à plus forte raison en cas de hausse significative du marché immobilier, telle qu'on peut l'observer ces dernières années.

S'agissant des immeubles, le contribuable peut s'appuyer sur plusieurs méthodes d'évaluation qu'il peut utiliser séparément ou encore combiner entre elles.

En ce qui concerne les immeubles de rapport, il peut retenir la méthode d'évaluation par le revenu, qui consiste à affecter au revenu annuel généré par le bien un coefficient de capitalisation qui dépend de la nature et des caractéristiques du bien.

Plusieurs méthodes

Il existe une méthode plus précise d'évaluation, méthode dite « par comparaison », qui consiste à recenser, en nombre suffisant, les transactions récentes réalisées au 1er janvier 2004 portant sur des biens intrinsèquement similaires. Cette méthode est celle retenue par l'administration fiscale pour contester l'évaluation retenue par les contribuables et celle admise par la jurisprudence ; il appartient au contribuable de rechercher, quelle que soit la méthode retenue, les cessions à titre onéreux, intervenues dans son quartier, sur des biens similaires ayant des caractéristiques comparables : étage, superficie, date de construction, style, état, situation juridique, libres ou occupés...

Cette dernière méthode, bien qu'étant la plus sûre, requiert une analyse comparative fastidieuse, souvent difficile à mettre en oeuvre pour un particulier, résultant de la difficulté d'accès à des sources d'information fiables. Par ailleurs, elle se révèle parfois impossible à mettre en oeuvre lorsque le bien est situé sur un marché atypique (biens d'exception, monuments historiques), trop isolé géographiquement (absence de comparaison) ou encore en l'absence d'un nombre suffisant de cessions de biens comparables au titre d'une année donnée. Là encore, des phénomènes ponctuels de mode peuvent venir « polluer » les valeurs de référence.

A titre de règle pratique, lorsque le bien vient d'être acquis ou lorsque la valeur déclarée antérieurement est consistante (voir supra), le contribuable peut, d'une année sur l'autre, procéder à un simple réajustement de la valeur de référence antérieurement retenue en appliquant un coefficient annuel censé représenter l'évolution du marché. A cet égard, le contribuable peut utilement se procurer auprès des chambres des notaires ou d'autres organismes (ex : Fédération nationale des Safer) les statistiques d'évolution des prix sur la zone géographique concernée.

Le contribuable a la possibilité, après avoir déterminé la valeur vénale du bien par référence aux valeurs de marché, de réduire cette dernière en raison des caractéristiques juridiques ou physiques, propres à ce bien, susceptibles d'affecter sa valeur vénale. Ainsi, il est autorisé à déduire un abattement de 20 % sur la valeur de sa résidence principale (s'il la détient directement). Il peut également appliquer une décote sur la valeur des biens donnés en location en fonction des contraintes juridiques affectant le bail (loi de 1948, bail commercial, baux ruraux, biens détenus en indivision...).

Lire notre dossier Logement : les prix de l'ancien en France.

Prudence sur les décotes

Néanmoins, il convient d'être prudent dans l'utilisation des décotes, surtout lorsqu'elles sont utilisées de façon cumulative, dans la mesure où il faut avoir à l'esprit que l'administration fiscale est susceptible d'exercer son droit de contrôle avec une approche beaucoup plus stricte des décotes possibles.

Il ne saurait être trop conseillé de conserver, d'une année sur l'autre, une certaine permanence, ou au moins cohérence, des méthodes d'évaluation retenues et surtout l'historique des éléments de droit ou de fait justifiant les valorisations pratiquées, en vue d'une éventuelle discussion avec l'administration. Cette dernière dispose de moyens d'informations, autrement plus importants que les particuliers ; en effet, l'administration a accès aux informations relatives aux transactions immobilières effectuées dans votre quartier, via les Conservations des hypothèques ou l'Observatoire des évaluations immobilières locales (OEIL).

Par François LE BRUN et Michel TURIN

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