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Investissement locatif : Robien assouplit le dispositif Besson
Chaque ministre du logement aime apposer son nom à un régime fiscal. Voilà qui est fait pour Gilles de Robien, Ministre de l'Equipement, qui vient de présenter un nouveau dispositif en faveur de l'investissement locatif. S'il conserve le rythme d'amortissement applicable au logement neuf, le régime « de Robien » supprime les contraintes du dispositif Besson relatives au plafond de ressources des locataires. En faisant sauter ce verrou, il permet donc à tous les particuliers, notamment les classes intermédiaires qui n'ont pas forcément les moyens d'acheter, de se loger en location.
Outre la majoration des plafonds de loyers, une simplification du zonage en trois zones (voir encadré) est prévue. Comme les nouveaux plafonds s'inscrivent seulement à 10 % en dessous des loyers de marché, les particuliers seront davantage incités à investir dans un logement neuf destiné à la location. Il est prévu d'étendre ce dispositif à certains logements anciens, en particulier aux biens vacants. Rappelons que l'amortissement du prix d'acquisition est autorisé au taux de 8% les cinq premières années, puis de 2,5% les quatre années suivantes. A l'issue des 9 ans et jusqu'à 15 ans, l'investisseur peut continuer d'amortir à raison de 2,5% par an.
Toujours pour alimenter le marché locatif, le nouveau dispositif s'étend à la « pierre papier » détenue dans le cadre de SCPI (société civile de placement immobilier). Afin de déduire du montant des investissements les frais de gestion, l'amortissement est autorisé à hauteur de 95 % du montant total de la souscription, avec effet à la date de celle-ci.
Le «Robien» à caractère social
Les personnes souhaitant investir dans l'immobilier à usage locatif peuvent désormais bénéficier d'un dispositif qui cumule les avantages de plusieurs mécanismes fiscaux.
Un nouveau dispositif d'incitation fiscale, destiné à favoriser les locations à des personnes défavorisées, appelé « Robien social », a été mis en place par la loi de programmation pour la cohésion sociale parue au JO du 19 janvier 2005. Il cumule les atouts fiscaux des mécanismes «Robien» neuf et ancien (amortissement du prix d'achat), tout en portant la déduction forfaitaire à 40% (au lieu de 6% dans le mécanisme «Robien» classique).
Le «Robien social» permet, à la fois, l'amortissement du prix d'achat du bien immobilier à hauteur totale de 65 % (à condition de détenir et louer le bien pendant une durée de 15 ans), mais il y ajoute une déduction forfaitaire sur les loyers d'un montant de 40% (alors que le régime «Robien» classique ne permet qu'une déduction forfaitaire de 6%). En pratique cela revient à cumuluer les avantages fiscaux.
Ce nouveau régime d'incitation fiscale à l'investissement immobilier a pour objectif de développer la location de logements à des associations d'insertion ou à une union d'économie sociale pour être mis à la disposition de personnes dont les ressources n'excèdent pas un plafond qui sera fixé par un décret à paraître. De même, des plafonds de loyers seront fixés par un autre texte, également à paraître.
Ce nouveau dispositif s'applique depuis le 1er janvier 2005 :
- aux logements neufs ou acquis en état futur d'achèvement,
- aux logements que le contribuable fait construire et qui font l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier à compter de la même date,
- aux locaux affectés à un autre usage que l'habitation acquis à partir du 1er janvier 2005 et transformés en logements,
- aux logements acquis à compter du 1e r janvier 2005 qui ne satisfont pas aux conditions de décence et font l'objet de travaux de réhabilitation permettant d'acquérir des caractéristiques voisines de celles des logements neufs.
Par Martine Denoune
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