L'avantage fiscal consiste à déduire des revenus fonciers l'amortissement, c'est à dire une partie du prix initial d'acquisition ou de construction du logement ainsi que des dépenses y afférentes.

Amortir 65% de la valeur de l'investissement

La personne qui investit à usage locatif bénéficie d'un régime d'amortissement fiscal accéléré. Elle peut, ainsi, déduire de ses revenus de location une partie du prix de revient de son acquisition. La déduction est possible à raison de :

- 8% pendant les cinq premières années, soit 40% de la valeur du bien (8% X 5 ans) ;

- 2,5% les quatre années suivantes, soit 10% de la valeur du bien (2,5% X 4 ans).

A l'issue de cette période de neuf ans, il est possible de renouveler l'amortissement pendant deux fois trois ans à 2,5% par an, soit encore 15% de la valeur du bien (2,5% X 6 ans).

Au total sur quinze ans, c'est donc 65% du prix de revient du bien qui seront déduits de la totalité des revenus, diminuant ainsi le revenu imposable.

Des conditions à respecter

Mais ces avantages fiscaux ne sont possibles que lorsque certaines conditions sont respectées :

1. Obligation d'investir dans certaines zones

Par rapport au dispositif Besson, le nouveau mécanisme de Robien a une emprise géographique élargie. La liste des communes concernées par le nouveau dispositif de Robien en faveur du logement locatif sera fixée par un arrêté ministériel. Elle est, dores et déjà, disponible en ligne sur les sites

Zone A : agglomération parisienne + côte d'Azur + Genevois Français. La liste est consultable sur : Zone B : agglomérations de plus de 50.000 habitants et agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales et frontalières la liste est consultable sur : Zone C : le reste du territoire national à l'exclusion des départements et territoires d'outre-mer.

Il conviendra, toutefois, de vérifier l'inclusion dans une zone de telle ou telle commune dans la liste définitive annexée à l'arrêté.

La zone géographique est élargie :

2. Obligation de respecter des plafonds de loyers

Pour les logements neufs ou assimilés (logements anciens ayant bénéficié d'une réhabilitation importante) les plafonds de loyers mensuels par mètre carré, charges non comprises, sont les suivants :

Zone A: 19,89 euros.

Zone B: 13,82 euros.

Zone C: 9,94 euros.

Bon à savoir : lorsque le bail est conclu avec une personne bénéficiaire de l'allocation logement familiale ou sociale, cette aide est versée directement au propriétaire-bailleur.

3. Pas de plafond de ressources pour le locataire

Le dispositif de Robien supprime les conditions de ressources du locataire, mais pas toutes les conditions relatives aux locataires : ceux-ci doivent, en effet, faire de la location leur habitation principale. En outre, la location ne peut pas être consentie à un membre du foyer fiscal de l'investisseur, mais elle peut l'être à un ascendant ou un descendant non membre du même foyer fiscal (par exemple, un enfant non rattaché). De même, si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI, par exemple), et s'il est loué à l'un des associés, ce dernier ne peut pas bénéficier de la déduction au titre de l'investissement.

Des règles fiscales à respecter par le propriétaire-bailleur

Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option fiscale qui doit être exercée par l'investisseur lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal.

Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit, en outre, que le loyer ne doit pas excéder le plafond fixé ci-dessus en fonction de la zone géographique de situation du bien loué.

Il est rappelé que l'engagement de location doit être joint à la déclaration de revenus de la première année d'application du régime : année d'achèvement ou, si elle est postérieure, année d'acquisition du logement.

Le dispositif Robien s'applique aux acquisitions réalisées depuis le 3 avril 2003.

A l'issue de la période d'amortissement, et sous réserve, cette fois, que les conditions de loyer et de ressources prévues soient remplies, le propriétaire peut bénéficier de la déduction forfaitaire majorée au taux de 40% qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail.

Par Bernard Le Court

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