Une personne achète un logement neuf de 35 m2 en région parisienne, d'une valeur de 100.000 euros, y compris les frais annexes. Elle s'engage à louer le logement pour un loyer maximum de 300 euros à un organisme social habilité qui le mettra à disposition d'un locataire défavorisé (il s'agit d'une estimation, les décrets d'application fixant les loyers plafonds ne sont pas encore parus).

Gains fiscaux :

En contrepartie de son investissement et des contraintes de location qui pèsent sur elle, cette personne peut déduire 8.000 euros de ses revenus fonciers imposables chaque année (8% de 100.000 euros) pendant 5 ans, puis 2.500 euros chaque année les 4 années suivantes (2,5%). Si les conditions demeurent respectées, elle peut, de nouveau, déduire 2.500 euros pendant 6 années supplémentaires (2,5% de 100.000 euros). Au bout de 15 ans, elle aura, donc, déduit 65.000 euros, soit 65% du prix d'achat. Le taux de la déduction forfaitaire étant de 40 % pendant la période d'amortissement, au lieu de 6% dans le régime «Robien» classique.

Calcul des revenus fonciers la première année :

Loyer annuel: 3.600 euros (hypothèse, le loyer plafond n'étant pas encore connu actuellement)

Déduction forfaitaire : - 1.440 euros (3.600 x 40%)

Amortissement : - 8.000 euros (100.000 x 8 %)

Intérêts d'emprunt : - 4.600 euros (hypothèse)

Autres charges : - 220 euros (hypothèse)

Soit au total un déficit foncier de 10.660 euros, déductible du revenu imposable.

Grâce au cumul des avantages fiscaux, le taux de rendement interne du placement est beaucoup plus élevé que dans les autres mécanismes.

Par Bernard Le Court

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