Le nouveau dispositif en faveur de l'investissement locatif présenté par Gilles de Robien, qui a fait l'objet de plusieurs articles de la loi du 2 juillet 2003 relative à l'habitat et à l'urbanisme (publiée au Journal Officiel du 3 juillet 2003), vise à répondre aux tensions du marché locatif dans certaines zones où la situation devenait préoccupante.

allégement ou suppression des contraintes

Ce dispositif nouveau aménage le plafond de loyers, trop faible, qui imposait une rentabilité basse. Il supprime aussi le plafond de ressources du locataire, qui pouvait interdire à certains candidats à la location d'accéder à ce mécanisme. Les innovations majeures portent sur :

- l'augmentation des plafonds de loyers ;

- la suppression des plafonds de ressources des locataires.

En outre, le mécanisme comporte d'autres nouveautés, également applicables :

- l'élargissement des possibilités de bénéficier de l'amortissement en cas d'acquisition de bâti ancien suivie d'une réhabilitation, en vue de la remise sur le marché de logements trop dégradés ;

- l'extension aux locations déléguées ;

- l'adaptation de la réglementation en faveur des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Ces mécanismes conservent tous les avantages fiscaux de l'ancien dispositif Besson, tout en allégeant ses contraintes. Ils sont applicables depuis le 3 avril 2003.

Les textes du nouveau dispositif sont inclus dans la loi relative à l'habitat et à l'urbanisme (JO du 3 juillet 2003), le décret n°2003-1219 du 19 décembre 2003, l'arrêté du 19 décembre 2003 une instruction fiscale n°60 du 30 mars 2004 référencée 5D-2-04, une instruction fiscale n°5D-2-05 du 10 janvier 2005.

Concernant le Robien dans l'ancien, qualifié d'investissement dans le « neuf assimilé », il concerne les logements ne satisfaisant pas aux caractéristiques de la décence. Pour les remettre à niveau et amortir les travaux, l'investisseur devra faire réaliser des travaux de réhabilitation qui toucheront le logement et, le cas échéant, les parties communes d'un immeuble en copropriété.

S'agissant des SCPI, le décret confirme bien que l'associé peut amortir 95 % de sa souscription au capital, les frais de collecte n'étant pas amortissables.

Un nouveau zonage

Par rapport au dispositif Besson, le régime Robien tient compte des secteurs locatifs tendus dans la définition des trois zones d'implantation des logements. Ainsi, selon l'arrêté du 19 décembre publié au Journal Officiel du 21 décembre, la zone A comprend bien sûr Paris et certaines communes de la région parisienne (Seine-et-Marne, Yvelines, Hauts-de-Seine, Essonne, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Val d'Oise), des communes de l'Ain, des Alpes-Maritimes, du Var et de Haute-Savoie. La zone B couvre certaines communes implantées soixante-dix-sept départements métropolitains et les quatre départements d'outre mer. Quant à la zone C, elle concerne les autres communes ne figurant ni dans la zone A ni dans la zone B.

Par Bernard Le Court

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