L‘ immobilier neuf n'est pas le seul à être encouragé par le fisc. Le logement ancien nécessitant une rénovation peut permettre de réduire la note à régler à son percepteur. Encore faut-il que l'immeuble se situe dans un secteur sauvegardé dans le cadre de la loi Malraux ou soit classé monument historique.

Le mécanisme

Les immeubles anciens situés au coeur des centres historiques des grandes villes de France nécessitent d'importants travaux de rénovation. En investissant dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager, le particulier peut bénéficier de la loi Malraux lui permettant de déduire de son revenu global, intégralement le déficit issu des travaux de rénovation.

Et s'il a envie de la vie de château, il lui suffit de restaurer un bâtiment classé, c'est-à-dire inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques ou classé monument historique, pour que le fisc lui accorde des largesses. En effet les travaux sont déductibles et les déficits fonciers sont reportables sur le revenu global.

Les avantages

Pour un investissement en loi Malraux réalisé en bonne et due forme, le propriétaire peut déduire de son revenu global, l'ensemble des dépenses nécessaire à la restauration du bien.

Non plafonnée, cette déduction s'effectue dans la limite des dépenses réellement engagées par l'opérateur. Par dérogation, les dépenses imputables normalement sur les seuls revenus fonciers, peuvent être déduites du revenu global. Il s'agit notamment des postes suivants : déduction forfaitaire, frais de gérance et de rémunération du concierge, travaux d'amélioration ou d'entretien, impôts versés au profit des collectivités locales (taxe foncière), frais de notaire et d'hypothèque sur le financement des travaux.

Pour un investissement dans un monument historique, ce régime offre les mêmes possibilités fiscales que la loi Malraux. Mieux, il prend en compte un élément supplémentaire : la possibilité de déduire les intérêts d'emprunt pour le financement des travaux, mais également les intérêts d'emprunt souscrit pour l'acquisition de la propriété.

Les inconvénients

Qu'il soit réalisé en direct dans le cadre « d'un tour de table d'investisseurs » ou en parts, l'investissement Malraux nécessite une certaine rigueur. Sans détailler, précisons que l'opérateur doit constituer une Association Foncière Urbaine (AFU).

Sur le plan fiscal, l'administration veille à la nature des travaux déductibles. Les travaux d'agrandissement et de reconstruction ne peuvent pas faire l'objet d'une déduction. Autres handicaps : les risques de dérapage lorsque les professionnels font surpayer aux particuliers les biens à rénover. Généralement, les travaux représentent au moins 50 % du coût de l'opération. A quoi s'ajoute le danger que le fisc remette en cause des opérations menées en direct. « Même si la réglementation est plus claire, il faut s'attacher à respecter les contraintes du plan de sauvegarde de mise en valeur du secteur sauvegardé » prévient Gilbert Rodriguez, directeur général d'Inter Gestion, filiale du groupe Crédit Foncier de France.

La qualité architecturale d'un immeuble classé Monument Historique impose des règles de restauration de qualité, sous le contrôle de la Direction Régionale des Affaires Culturelles et de l'Architecte des Bâtiments de France qui labellise les entreprises auxquelles il faut faire appel. Comme ces entreprises ont tendance à pratiquer des tarifs de 20 à 30 % supérieurs aux autres, il convient de bien intégrer ces frais dès le départ.

Pendant les travaux de rénovation qui peuvent durer deux ans dans les opérations en direct, l'investisseur ne peut pas louer les locaux. Par conséquent, il ne perçoit aucun revenu pendant ce laps de temps.

Dans les deux dispositifs, le bien restauré doit être loué à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 6 ans. D'où une indisponibilité de son bien pendant toute cette période. Pas question donc de le revendre. Sur le plan fiscal, les plus-values sont calculées sans tenir compte des travaux. D'où l'intérêt d'envisager ce type d'investissement dans une optique de long terme. Un horizon de quinze ans qui correspond généralement à la durée du prêt, présente l'avantage de pouvoir bénéficier de substantiels abattements sur l'imposition des plus-values.

Pour participer à la restauration d'un immeuble en loi Malraux ou d'un monument historique, l'achat en direct nécessite un montant d'investissement variable selon les opérations. Généralement, il faut compter une enveloppe d'au moins 120.000 euros.

A titre d'exemple, la société Fidef basée à la Rochelle et spécialisée dans l'ingénierie patrimoniale lance la commercialisation du Château de Passy. Implantée près de Sens, cette propriété composée de cinq corps de bâtiments, le château et ses dépendances seront transformés en une quarantaine de logements dont la gestion locative sera assurée par un professionnel local. Pour cette opération de rénovation effectuée dans le cadre du régime monuments historiques, les investisseurs privés achètent le foncier sur la base d'un prix moyen de 855 euros. Estimés à 1.822 euros le mètre carré, les travaux représenteront donc un peu plus du double du prix du foncier. Pour les financer, Fidef procédera à des appels de fonds répartis sur 2002 et 2003.

De son côté, la société Inter Gestion mène une opération en loi Malraux à Nancy, à proximité de la place Stanislas. L'ensemble formé de plusieurs immeubles comprendra après restauration, un total d'une trentaine de logements. Pour l'investisseur, le prix de revient moyen « tout compris » tourne autour de 1.982 euros le métre carrè, dont une part de travaux déductibles estimés à 1.296 euros le métre carrè. Les loyers hors charges sont estimés au niveau du marché locatif constaté à Nancy. Sur le site internet www.inter-gestion.com, le particulier peut effectuer des simulations financières pour mesurer l'impact fiscal d'un tel investissement. Quoi qu'il en soit, ces placements ne peuvent intéresser que des contribuables fortement imposés.

Par Martine Denoune

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