Depuis le ler janvier 2002, le régime du « micro- foncier » s'applique de plein droit et non plus sur option aux contribuables dont le montant brut des loyers annuels ne dépassent pas 15.000 euros HT. Cette limite s'apprécie dans le cadre du foyer fiscal et pour l'ensemble des immeubles détenus.

Dans la pratique, le propriétaire doit seulement figurer sur sa déclaration générale d'impôt n° 2.042, ses loyers bruts. Par conséquent, le contribuable est dispensé de remplir la déclaration d'impôt n° 2.044. Compte tenu de l'abattement forfaitaire de 40 %, l'administration fiscale calculera de manière automatique un revenu imposable égal à 60 % du montant desdits loyers bruts.

Le régime optionnel

Même si ce nouveau régime concerne la grande majorité des propriétaires bailleurs, certains n'ont pas forcément intérêt à le retenir pour déclarer leurs revenus issus de placements immobiliers donnés en location. Tel est le cas par exemple si le propriétaire- bailleur commence à rembourser un prêt immobilier contracté pour financer son investissement locatif ou (et) réalise des travaux de réparation et d'amélioration dans le logement destiné à la location. Aussi avant de remplir sa déclaration des revenus, le contribuable doit évaluer ses charges financières. S'il retient l'option des dépenses réelles, son abattement se limite à 14 %, mais il peut déduire en intégralité ses charges, notamment les dépenses de travaux importantes ou (et) les frais de gérance, et (ou) les intérêts d'emprunt. En optant pour le régime réel d'imposition, il doit souscrire une déclaration n° 2.044. Depuis le 1er janvier 2003, l'option pour le régime réel s'exerce pour une durée de trois ans et présente la caractéristique d'être irrévocable. Une exception toutefois : les propriétaires qui en mars dernier, ont opté au titre de l'année 2001 pour le régime du réel seront autorisés à renoncer à leur option pour ce régime réel lors du dépôt en 2003, de leur déclaration de revenus de l'année 2002.

Impossible de cumuler

Le régime micro-foncier ne s'applique pas aux catégories suivantes :

- les propriétaires de monuments historiques et d'immeubles donnés en nue-propriété donnés en location ;

- les bénéficiaires des avantages fiscaux attachés aux opérations de restauration immobilière ;

- les associés de SCI (société civile immobilière) donnant en location des immeubles nus ;

- les bénéficiaires de la réduction d'impôt pour investissement locatif ou de la déduction au titre de l'amortissement (régimes Périssol et Besson).

Bon courage pour ce casse-tête fiscal.

Par Martine Denoune

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