A condition d'acheter un logement neuf dans une résidence de tourisme situé dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) ou dans une zone rurale (ZR), l'investisseur a droit à une réduction d'impôt. Son taux est fixé à 25 % (depuis le 1er janvier 2004) du prix du logement neuf ou acquis en l'état futur d'achèvement, dans la limite d'un plafond fixé à 50.000 euros pour une personne seule et à 100.000 euros pour les couples mariés. Ce cadeau fiscal s'étale sur quatre années au maximum.

Le bénéfice de la réduction d'impôt est toutefois subordonné à l'engagement de louer le logement nu pendant au moins neuf ans, par l'intermédiaire d'une société de gestion. Pendant cette période de location, l'abattement applicable sur les revenus fonciers est ramené de 14 % à 6 %.

Malgré cet engagement de location, les promoteurs, en particulier Pierre et Vacances, ont mis au point des formules d'acquisition permettant aux propriétaires privés d'utiliser leur propre logement pour une période n'excédant pas huit semaines par an.

Le fait d'investir dans une résidence de tourisme assortie de quatre services (réception de la clientèle, service du petit-déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture du linge de maison) permet de récupérer la TVA au taux de 19,60 %. Plus précisément, le promoteur avance le remboursement de la TVA à l'investisseur.

Ne pas surpayer son bien

Mais, en achetant un logement défiscalisé situé à distance, il existe un danger de surpayer son investissement sur un marché immobilier que l'on connaît mal. Le risque est d'autant plus élevé que les professionnels ont tendance à annoncer un prix hors taxes au mètre carré. Même si l'acquéreur bénéficie d'un remboursement de la TVA, le prix de référence s'entend bien TTC. Toujours au chapitre de la TVA, il faut bien garder à l'esprit que cette taxe devra être reversée au fisc - à dûe concurrence - en cas de revente pendant les vingt premières années. Et ce, dès lors que le permis de construire a été accordé après le 1er janvier 1996. Pas question par conséquent de tabler sur une revente rapide de son bien sans pénalité fiscale.

A plus ou moins longue échéance, il existe un aléa au regard des plus-values. D'autant que l'état du logement a toutes les chances d'être dégradé, compte tenu du taux de rotation élevé des locataires. Un appartement situé dans une résidence de tourisme a pour vocation d'être loué à la semaine. Par conséquent, au terme d'un bail commercial d'une durée de neuf ans, voire onze ans, on imagine aisément les dégradations dues à ces multiples occupants.

Ce placement reste néanmoins intéressant, à commencer pour le particulier percevant des revenus fonciers par ailleurs. En finançant son acquisition à crédit, celui-ci se crée en effet un déficit foncier, les intérêts d'emprunt étant déductibles à concurrence des loyers perçus. S'ils sont supérieurs – cas fréquent s'il s'agit d'un crédit in fine - l'excédent s'impute sur les autres revenus fonciers. A défaut, il est reportables les années suivantes.

Le rendement locatif détermine le prix réel de l'appartement. S'il est trop faible - en se situant autour de 4 % par rapport au prix HT -, cela signifie que le prix de vente est trop élevé. Avant de s'engager, il faut bien vérifier la surface financière de l'exploitant. S'il émane d'une simple société de promotion, son professionnalisme n'est pas forcément reconnu.

Par Martine Denoune

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