Réussir son investissement locatif
Les Français aiment la pierre, comme en témoignent les statistiques relatives à l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune). Et les turbulences boursières redonnent de l'attrait à l'immobilier comme valeur refuge. « En raison du manque de confiance dans les marchés financiers, des petits investisseurs redécouvrent les vertus du placement immobilier » constate Hervé Berry, directeur général de Century 21. Devenir propriétaire d'un logement destiné à la résidence principale d'un locataire leur permet de tabler sur un rendement brut de l'ordre de 6 % en province ou en banlieue parisienne.
Dans la capitale, le rendement brut atteint 7 %, voire 8 % compte tenu des valeurs locatives. En moyenne, les loyers de marché s'établissent à 17,1 euros du mètre carré sur Paris (hors charges), remarque le CSAB (Conseil supérieur de l'administration de biens). Un studio d'une superficie moyenne de 25,8 mètres carrés se négocie à 482 euros. Un deux pièces de 41,3 mètres carrés se négocie en moyenne sur la base d'un loyer mensuel de 687 euros. Pour un trois pièces de 61,8 mètres carrés, il faut compter 995 euros. Pour un quatre pièces et pour un cinq pièces, le loyer mensuel tourne respectivement autour de 1.346 euros et 2.783 euros.
A Paris comme en province, mieux vaut éviter d'investir dans les studios, un créneau où l'offre est souvent supérieure à la demande. Acheter un appartement de deux ou trois pièces fait inévitablement grimper le budget, mais présente l'avantage de pouvoir louer à une clientèle plus stable disposant généralement de deux salaires. Pour éviter de rechercher un locataire, il est judicieux de rechercher un appartement déjà occupé, comprenez loué. Rarement vendu par des particuliers, ce type de bien reste la spécialité de propriétaires institutionnels (compagnies d'assurances, caisses de retraite, etc...). Certains intermédiaires tels que Ad Valorem (l) ou Locare (2) se sont spécialisés sur ce secteur. Pour l'acquéreur, c'est une occasion d'acheter un bien avec une éventuelle décote par rapport à un logement libre, et de se retrouver bailleur d'un locataire ayant déjà fait ses preuves.
Autre solution : préférer une maison à un appartement, une option à retenir si l'on privilégie la plus-value par rapport au rendement.
« Partout où les appartements et les maisons sont en concurrence, le prix des maisons augmente plus rapidement que celui des appartements : un particulier ayant acquis en province une maison et un appartement au même prix en 1970 peut revendre aujourd'hui la maison en moyenne deux fois plus cher que l'appartement, signale Jacques Friggit, du conseil général des Ponts et Chaussées. En région parisienne, cet écart se limite à 50 % ».
Propriétaire à la mer ou à la montagne
Si l'on veut conjuguer placement et plaisir, la solution passe par une acquisition dans la pierre de loisirs. Les quelques spécialistes sur ce créneau - notamment Pierre et Vacances (3) ou MGM (4) - ont élaboré une formule d'acquisition axée sur la rentabilité. A condition d'acheter dans une résidence de tourisme tout en renonçant à l'occuper, ils versent entre 4 et 4,5 % de rentabilité locative pendant une durée de onze ans. Spécialiste de l'immobilier haut de gamme, MGM réalise des appartements spacieux pour répondre à l'attente d'une clientèle fortunée. « La surface moyenne de nos appartements tourne autour de 60 métres carrés quand nos concurrents se contentent de 30 mètres carrès » insiste Maurice Giraud, président de MGM. Ce promoteur propose également des acquisitions en copropriété classique. Dans ce cas, le propriétaire n'est pas autorisé à récupérer la TVA, mais il a la libre disposition de son bien. Aux Saisies, une station de montagne prés d'Alberville, un trois pièces d'une soixantaine de métres carrés dans le programme « Le village des Lapons » s'affiche à 243.918 euros. Toujours dans cette station, mais cette fois dans le programme « Les Fermes du Beaufortain », un appartement de quarante cinq mètres carrés, revient 147.875 euros. A l'acquéreur de signer ensuite un mandat de gestion avec une agence immobilière locale pour louer et ainsi rentabiliser son appartement en altitude.
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Par Martine Denoune
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