Le prêt à taux nul n'est pas ouvert à tous les candidats à l'accession à la propriété. Encore faut-il respecter plusieurs conditions.

Condition de première propriété. Normalement le dispositif est réservé aux primo-accédants, et plus généralement à toute personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt. Mais cette condition n'est pas exigée lorsque l'emprunteur ou l'un des occupants du logement financé avec le prêt à 0 % est :

- titulaire d'une carte d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale (il s'agit des invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque) ;

- bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé ou d'une allocation d'éducation spéciale ;

- victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale. Dans ce cas, la demande doit être présentée dans un délai de deux ans suivant la date de publication de la décision de constatation de l'état de catastrophe naturelle ou la survenance du sinistre.

Le régime se durcit pour les emprunteurs en situation de mobilité professionnelle, puisque désormais ils doivent respecter cette condition de première propriété. Toutefois en cas de vente du précédent logement ayant bénéficié d'un prêt à 0%, ils peuvent transférer leur prêt à hauteur du capital restant dû, sur leur nouvelle acquisition.

Condition de ressources. « Par rapport à l'ancien PTZ, le nouveau s'accompagne d'une revalorisation des plafonds de ressources pour les familles: par conséquent d'avantage de ménages deviennent éligibles », constate-t-on au Crédit Foncier. Cette avance à taux nul n'est accordée qu'aux emprunteurs ne dépassant pas un certain plafond de ressources. Pour les offres de prêt émises entre le ler janvier et le 31 mars, le banquier se base sur les revenus de l'année n-2. Mais pour celles émises entre le ler avril et le 31 décembre, les revenus de l'année n-1 sont pris en considération. Explication: à compter du ler avril, les contribuables disposent généralement de leur déclaration de revenus. Même en l'absence de l'avis d'imposition définitif, il est aisé de déterminer leur revenu fiscal.

Quelle que soit l'année retenue, le revenu pris en considération est « le revenu fiscal de référence » du ménage et des personnes occupant le foyer fiscal, qui figure sur l'avis d'imposition de l'année concernée. Correspondant au revenu imposable, après déduction de 10% et l'abattement de 20%, ce revenu fiscal de référence ne doit pas excéder un plafond variable en fonction du nombre de personnes composant le ménage et la zone géographique (voir tableau).

Les nouveaux plafonds de ressources
Composition de la famille	Zone A	Zone B et C
1 personne	22.110 euros	18.950 euros
2 personnes	28.420 euros	25.270 euros
3 personnes	32.390 euros	29.320 euros
4 personnes	35.540 euros	32.390 euros
5 personnes et plus	38.690 euros	35.540 euros

Condition d'occupation. Le logement doit constituer la résidence principale de l'emprunteur dans le délai d'un an suivant la déclaration d'achèvement des travaux ou l'acquisition du logement si elle est postérieure. Toutefois un acquéreur peut obtenir un prêt à 0 % pour financer un logement destiné à devenir sa résidence principale au moment de sa retraite, sous réserve que celle-ci intervienne dans un délai maximum de six ans.

Conditions relatives au logement. Le logement doit répondre aux normes minimales d'habitabilité pour la sécurité des accédants. Dans l'ancien, les logements de moins de vingt ans sont «réputés» aux normes. Quant aux autres, un état des lieux devra êtrer établi par un professionnel indépendant. Désormais les seuls travaux obligatoires portent sur la mise aux normes du logement et sont finançables par le nouveau PTZ. « En privilégiant la qualité du logement acheté par des ménages modestes, ce financement devient d'un accès facile pour les achats dans l'ancien », poursuit-on au Crédit Foncier.

Par ailleurs, tant que le prêt à 0 % n'est pas intégralement remboursé, le logement acquis avec ce prêt ne peut-être ni transformé en local commercial ou professionnel, ni affecté à la location saisonnière ou en meublé, ni utilisé comme résidence secondaire, ni utilisé à titre d'accessoire du contrat de travail.

Toujours en cas de recours à ce prêt, l'emprunteur ne peut louer son logement que dans conditions bien spécifiques. En l'occurrence en cas de mobilité professionnelle entraînant un trajet de plus de 70 Km, de décès ou de divorce, en cas de dissolution d'un pacte civil de solidarité, d'invalidité ou incapacité reconnue ou de chômage de plus d'un an, ou encore lors d'un achat du logement pour en faire sa résidence principale au moment de la retraite. Dans tous les cas, la location doit être de six ans maximum. Et le logement ne peut être loué qu'à un locataire dont les ressources sont inférieures au plafond ouvrant droit au prêt à 0 %. En outre, l'emprunteur qui devient bailleur doit pratiquer un loyer maximum réglementé et en informer son banquier.

Enfin toute vente d'un logement ayant bénéficié d'un prêt à 0 % entraîne le remboursement intégral du capital restant dû. Toutefois s'il acquiert une nouvelle résidence principale répondant aux critères du prêt à 0 %, l'emprunteur peut bénéficier d'un transfert du capital restant dû.

Trois grandes zones Pour l'application du nouveau prêt à taux zéro, l'administration a redéfini les zones géographiques. En fait, elle les a calées sur celles du dispositif Robien afin de permettre une meilleure adéquation avec la réalité du marché immobilier. La zone A concerne la grande agglomération parisienne, la Côte d'Azur et le secteur « Genevois français ». La zone B couvre le reste de l'Ile de France hors zone A, les agglomérations de plus de 50.000 habitants et quelques secteurs frontaliers ou littoraux. Quant à la zone C, elle correspond au reste du territoire français, situé ni en zone A ni en zone B.

Par Martine Denoune

 Retour au sommaire