La loi "Solidarité et renouvellement urbain" modifie plusieurs dispositions relatives à la gestion de la copropriété. Certaines mesures sont déjà entrées en vigueur depuis le ler janvier 2002. D'autres s'appliqueront au plus tard en janvier 2004.

La définition du budget prévisionnel

Depuis le 1er janvier 2002, le budget prévisionnel de la copropriété doit être voté dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Il concerne l'ensemble des frais de maintenance, de fonctionnement, d'administration courante et d'équipements communs de la copropriété. En revanche, il ne comprend pas les dépenses pour travaux dont la liste a été fixée par décret.

L'exigibilité des provisions

Une nouvelle modification concerne l'exigibilité des provisions à partir de la première assemblée générale de l'année 2002. Sauf modalités particulières votées en assemblée générale, le montant des provisions trimestrielles à payer par les copropriétaires doit représenter le quart du budget voté ce qui permet de lisser les appels de fonds. Les sommes deviennent exigibles dès le premier jour de chaque trimestre. L'assemblée générale peut néanmoins décider d'une autre date d'exigibilité. Dans ce cas, le syndic peut en demander le remboursement au premier jour de la période fixée. Ces mesures doivent permettre au syndicat de disposer d'un volant de trésorerie nécessaire à son bon fonctionnement.

Une procédure accélérée pour le paiement des provisions

A compter du 1er janvier 2002, le syndicat de copropriété disposera de nouveaux moyens pour contraindre les propriétaires indélicats à payer les charges dont ils sont débiteurs.

Le copropriétaire n'ayant pas payé à la date prévue, une des provisions fixées par le budget prévisionnel, est mis en demeure par le syndic d'acquitter les sommes dues dans un délai de trente jours. Ce délai commence à courir à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Passé ce délai, le syndic pourra avoir recours à une procédure de référé devant le Tribunal de grande instance. Après examen du dossier, le juge pourra condamner le propriétaire défaillant à verser les sommes devenuEs exigibles. Son ordonnance sera assortie de mesures d'exécution provisoire.

Lorsque le propriétaire loue son logement, les loyers perçus peuvent être affectés au paiement de la dette.

Le paiement des frais de procédure

Lorsque le tribunal aura condamné le copropriétaire à payer les provisions impayées, les frais de procédure seront à sa charge à compter de la mise en demeure adressée par le syndic. Si le juge estime que les poursuites n'étaient pas fondées, le copropriétaire pourra être dispensé du paiement des dépenses de procédure, qui seront réparties entre les autres copropriétaires. Le juge statuera au cas par cas, en fonction de la situation personnelle du copropriétaire et de l'état de la trésorerie de la copropriété.

Un nouveau plan comptable plus lisible

A compter du 1er janvier 2004, les plans comptables des différentes copropriétés devront être harmonisés afin d'améliorer leur lisibilité. La présentation des comptes de la copropriété devra être accompagnée du bilan de l'exercice précédent approuvé. Afin de connaître à tout moment, la situation effective de trésorerie du syndicat, le plan comptable devra enregistrer les charges dès l'acceptation des devis, factures et contrats ou dès la réception des produits commandés. Le règlement des entreprises chargées des travaux ou des produits commandés devra intervenir dès que possible. Ce paiement devra figurer au plan comptable dans les plus brefs délais.

Par Monique Ciprut

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