Un retard occasionnel ou régulier dans le paiement des charges peut mettre en difficulté la copropriété. Le syndic est chargé de recouvrer les sommes dues auprès des propriétaires défaillants.

Le paiement des charges

En cours d'exercice, les copropriétaires sont tenus de participer aux dépenses de l'immeuble en acquittant régulièrement les charges.

Les charges générales concernent les dépenses relatives à la conservation, l'entretien et l'administration de l'immeuble. Elles sont réparties selon les millièmes de copropriété affectés à chaque lot (article 10 de la loi du 10 juillet 1965). Les charges spéciales s'entendent des frais occasionnés par l'utilisation des services collectifs (eau, chauffage, ascenseur, interphone, etc.).

Les copropriétaires doivent payer leurs charges dès que le syndic effectue l'appel de fonds. La lettre recommandée notifiant l'appel de fonds précise la date du versement. Dans certains cas, elle peut prévoir un délai de paiement au profit des copropriétaires.

Le recouvrement amiable

Le syndic doit réagir rapidement à tout retard de paiement. Il est habilité à effectuer les démarches nécessaires pour recouvrer les impayés, sans avoir à demander l'autorisation de l'assemblée générale. Sa négligence peut être mise en cause par l'un des copropriétaires ou par l'ensemble de la copropriété.

Le syndic doit contacter le débiteur et examiner avec lui les causes de l'impayé. Si le copropriétaire est de bonne foi et rencontre des difficultés financières passagères, le syndic peut proposer un échéancier de paiement. Cet accord daté et signé doit être scrupuleusement respecté par le copropriétaire.

Si le copropriétaire est de bonne foi, mais manifestement insolvable, la saisine de la Commission de surendettement ou la recherche d'une aide financière appropriée, se révèlent utile.

En présence d'un copropriétaire indélicat, une lettre de mise en demeure très ferme, adressée par courrier recommandée avec accusé de réception doit être envisagée.

Les moyens coercitifs

Le premier d'entre eux: le commandement de payer. Il est délivré par acte d'huissier et constitue un préalable indispensable à toute procédure judiciaire. Le débiteur peut se voir facturer des intérêts et pénalités de retard (article 36 du décret du 17 mars 1967). Les sommes n'ayant pas été acquittées à compter du commandement de payer peuvent être augmentées du taux d'intérêt légal. Le montant des intérêts sera obligatoirement reversé au syndicat des copropriétaires. Des pénalités supplémentaires sont parfois prévues par le règlement de copropriété.

Deuxième solution: l'inscription d'une hypothèque légale. Le syndic peut, en l'absence d'une procédure judiciaire, faire inscrire sur le lot du propriétaire défaillant, une hypothèque à concurrence des impayés accumulés depuis moins de cinq ans. Cette formalité permet aux copropriétaires de bénéficier d'un privilège en cas de vente du logement.

Les procédures judiciaires

En cas d'échec des procédures amiables ou coercitives, le syndic devra saisir le tribunal afin de faire reconnaître la dette. Plusieurs types d'actions sont envisageables.

L'injonction de payer d'abord. Il s'agit d'une procédure simple et rapide permettant d'obtenir un titre exécutoire ayant la valeur d'un jugement. Le syndic adresse une requête au tribunal d'instance du lieu de l'immeuble, en joignant au dossier les justificatifs nécessaires: règlement de copropriété, procès-verbal d'assemblée de copropriété, etc. Le recours à un avocat n'est pas nécessaire. Le juge qui accepte le bien-fondé de la demande rend une ordonnance d'injonction de payer en faveur de la copropriété. Le débiteur dispose alors d'un délai d'un mois pour faire opposition.

Deuxième voie: l'assignation devant le tribunal. Lorsque le débiteur s'oppose à l'ordonnance qui suit l'injonction de payer, le syndic doit saisir le tribunal compétent. Le litige est porté devant le tribunal d'instance si les sommes en jeu sont inférieures à 7.600 euros et devant le Tribunal de grande instance lorsque la dette dépasse ce montant.

Après le jugement définitif, le syndic s'adresse à un huissier pour procéder à l'exécution du jugement. L'huissier peut avoir recours à une saisie sur compte bancaire, une saisie du salaire ou encore une saisie sur loyer si le copropriétaire loue son logement. En dernier recours, le syndic peut procéder à une saisie immobilière. La vente du logement à la barre du tribunal permet à la copropriété de récupérer les sommes dues sur le prix de vente. La copropriété bénéficie en effet d'un super privilège pour se faire payer. Elle passe avant tous les autres créanciers pour les dettes impayées de l'exercice en cours et des deux années précédentes.

Les frais de recouvrement des impayés

C'est en principe le syndicat des copropriétaires qui assume les frais de relance des impayés. La jurisprudence (cour d'appel de Paris du 7 octobre 1994) autorise cependant le syndic à réclamer ces sommes au débiteur lorsqu'elles concernent: - l'exécution d'une décision de justice, condamnant le propriétaire à payer ses dettes;

- les frais d'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception préalable à l'application des intérêts de retard;

- les frais de délivrance d'un commandement d'huissier préalable à la prise d'hypothèque sur un lot;

- les décisions où le débiteur de mauvaise foi a été condamné à payer les frais de recouvrement.

Un protocole de recouvrement des charges

Pour éviter tout laxisme dans le recouvrement des impayés, l'assemblée des copropriétaires a intérêt à le prévoir dans le règlement de copropriété. Il s'agit d'un protocole de recouvrement des charges qui fixe les délais de paiement, les possibilités d'accorder des délais aux copropriétaires de bonne foi et les sanctions applicables. Le copropriétaire défaillant peut toujours consulter le règlement de copropriété et vérifier les différentes étapes de ce protocole.

Contrôler l'efficacité du syndic

Le syndic doit agir avec diligence pour recouvrer les impayés et se comporter en gestionnaire avisé. Dans ce but, il doit:

- tenir à jour une comptabilité régulière du montant des impayés;

- mettre à la disposition du conseil syndical une liste mentionnant l'identité des débiteurs;

- veiller à respecter les dispositions de la loi et le cas échéant du protocole de recouvrement des impayés;

- choisir les formalités de recouvrement adaptées à la situation personnelle du débiteur;

- éviter les frais de procédures inutiles. Par exemple, l'injonction de payer est moins coûteuse qu'une assignation classique devant le tribunal.

Questions–réponses

Les charges impayées sont-elles compensables auprès des autres copropriétaires ?

Non, car il n'existe pas de solidarité entre l'ensemble des copropriétaires pour le paiement des charges. En pratique, un déficit de trésorerie peut mettre la copropriété en difficulté. Le syndic devra réunir une assemblée générale l'autorisant à faire des appels de fonds supplémentaires. Indirectement, les copropriétaires auront à compenser la défaillance du débiteur. Ceux qui estiment avoir subi un préjudice peuvent engager une action contre le propriétaire défaillant devant le Tribunal de grande instance.

Qui doit payer les charges d'un lot en indivision ?

Les propriétaires d'un lot en indivision ne sont pas tenus solidairement du paiement de l'ensemble des charges concernant le lot. Le règlement de copropriété ou toute décision de l'assemblée générale peut néanmoins prévoir la solidarité entre les indivisaires. Le syndic est dans ce cas autorisé à procéder au recouvrement des charges auprès de n'importe quel copropriétaire indivis.

Par Monique Ciprut

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