S'il souhaite réaliser des travaux dans son logement, un copropriétaire doit faire une distinction entre locaux privatifs et locaux communs. A son domicile, il reste totalement libre à condition que ses travaux n'affectent ni les parties communes de l'immeuble, ni son aspect extérieur.

Locaux privatifs ou locaux communs ?

Les parties privatives sont les locaux et les éléments de l'immeuble réservés à l' usage exclusif de chaque copropriétaire. En l'occurrence le sol, les murs intérieurs, les équipements intérieurs par exemple.

En revanche, les bâtiments et terrains affectés à l'usage de tous les copropriétaires ou à plusieurs d'entre eux, composent les parties communes. Il s'agit des cours et jardins, voies d'accès, gros oeuvre des bâtiments, coffres et tête de cheminées, locaux de services communs, etc.

A défaut de précision du règlement de copropriété, ce sont les tribunaux qui déterminent le statut des lieux en fonction de la loi (article 3 de la loi du 10 juillet 1965).

Le libre usage du logement privatif

Chaque copropriétaire a la libre jouissance des parties privatives comprises dans son lot (article 9 de la loi du 10 juillet 1965). Par conséquent, il peut réaliser les travaux qu'il estime nécessaires: agrandir une pièce, aménager les combles, etc. A condition, bien évidemment, que ces travaux n'affectent ni les parties communes, ni l'aspect extérieur de l'immeuble.

Chaque copropriétaire peut également changer les équipements intérieurs. En outre il a toute latitude pour remplacer les revêtements des sols et plafonds. Les nouvelles installations ne doivent pas cependant altérer la qualité de l'insonorisation des bâtiments. Attention, dans certains immeubles, le règlement de copropriété interdit aux occupants de modifier les matériaux des sols et plafonds, sous peine d'engager la responsabilité civile de l'auteur des travaux.

Le réaménagement de la superficie du logement est également possible. Agrandir une pièce en supprimant une cloison ou au contraire édifier une séparation pour créer un nouvel espace habitable est un droit reconnu à tout copropriétaire. Le conseil d'un architecte s'impose pour éviter d'endommager la structure des bâtiments, les murs porteurs ou les planchers.

Sous réserve de respecter les règles esthétiques prescrites par le règlement de copropriété, un copropriétaire peut rénover les éléments extérieurs (balustrades, persiennes…).

Les limites à la liberté d'usage du lot

Tout copropriétaire est tenu de laisser accomplir, dans les parties privatives, certains travaux décidés en assemblée générale. Il en est ainsi des travaux visant à améliorer la sécurité des occupants de l'immeuble, ou des travaux d'économie d'énergie. L'accès à son appartement est obligatoire, à la condition que les travaux lui aient été notifiés par lettre recommandée, 8 jours avant le début de leur réalisation.S'ils ont entraîné de graves dégradations à l'intérieur de son logement, il peut demander une indemnisation à la copropriété en fonction du préjudice subi.

Les travaux soumis à l'approbation de l'assemblée générale

Imaginons qu'un copropriétaire décide de réaliser des travaux dans son logement qui affecteront les parties communes. Aménager une terrasse ou fermer une loggia pour agrandir une pièce par exemple. Dans ce cas, ces travaux doivent nécessairement être approuvés en assemblée générale des copropriétaires. Sur la base d'un devis et d'un plan réalisé par un professionnel, l'assemblée se prononce à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

Un premier refus n'est pas définitif et le projet pourra être présenté une nouvelle fois au cours de la prochaine assemblée générale. Lors de ce second tour, la majorité des copropriétaires présents ou représentés (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) permet de valider les travaux.

Mais le fait d'avoir obtenu un permis de construire de l'administration ne le dispense pas de soumettre son projet à l'autorisation préalable de l'assemblée générale.

En cas de refus des copropriétaires, il peut envisager un recours devant le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble, si les travaux lui paraissent présenter un intérêt majeur. Lors de cette procédure, l'assistance d'un avocat est obligatoire. Le juge est habilité à autoriser les travaux qui n'entraînent pas de trouble important pour le voisinage et n'affectent pas la destination de l'immeuble.

A défaut d'autorisation de l'assemblée générale ou du tribunal, il peut être mis en demeure d'interrompre les travaux, voire de les démolir. Dans une première phase, c'est le syndic qui, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au copropriétaire, exige la remise des lieux dans leur état antérieur. Face à l'inertie manifeste de l'occupant, une nouvelle assemblée générale peut décider d'entamer une action judiciaire à son encontre. L'action portera sur l'arrêt des travaux et la démolition des ouvrages déjà réalisés. Elle a lieu soit devant le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble, soit en cas d'urgence devant le juge des référés.

Quelques cas pratiques

° Quels sont les travaux considérés comme urgents ?

Il y a urgence lorsque l'état de l'immeuble ou la situation des copropriétaires est mis en péril par le défaut de travaux d'entretien ou de réparation. Il s'agit en général de travaux portant sur les parties communes, mais ils peuvent être étendus aux parties privatives. Les tribunaux apprécient au cas par cas la situation. De simples travaux de peinture ne rentrent pas dans cette catégorie. En revanche, des travaux de réfection d'une toiture ou de la chaudière sont considérés comme des travaux urgents surtout lorsque ces détériorations apparaissent pendant la saison d'hiver.

° L'intervention du syndic

Le syndic doit entreprendre au plus vite les travaux de réfection nécessaire à la sauvegarde de l'immeuble (pose d'étais, de renfort, remplacement d'une tuyauterie, réfection d'une souche de cheminée, etc.). Il doit cependant informer les copropriétaires de sa décision au cours d'une assemblée générale extraordinaire.

° Le financement des travaux

Lorsque des travaux doivent être réalisés d'urgence, le syndic a la possibilité de demander aux copropriétaires une provision spéciale. La provision ne peut être affectée qu'à l'ouverture du chantier. Elle ne peut dépasser le tiers du devis estimatif.

Si après le début des travaux, la majorité des copropriétaires refuse de ratifier l'initiative prise par le syndic et si l'urgence n'est pas caractérisée, le syndic demeure seul débiteur des frais engagés.

° Le manque de diligence du syndic

Si le syndic n'intervient pas, les copropriétaires doivent le mettre en demeure d'effectuer les travaux par lettre recommandée avec accusé de réception.

Faute d'intervention de sa part, et si son inaction a causé un dommage à un ou plusieurs copropriétaires, ceux-ci sont en droit d'engager sa responsabilité civile devant les tribunaux. Si son manque de diligence se manifeste régulièrement, la copropriété pourra envisager la révocation du mandat du syndic.

° L'installation d'une antenne parabolique

La pose d'une antenne parabolique peut affecter l'aspect extérieur de l'immeuble. Le copropriétaire concerné doit préalablement obtenir l'autorisation de l'assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Selon la loi du 2 juillet 1966, la réponse doit être communiquée dans les trois mois de la tenue de l'assemblée. Le refus ne peut être justifié que par un motif légitime ou sérieux. Par exemple, si l'immeuble est déjà pourvu d'une antenne collective ou relié au réseau câblé. La légitimité du refus est appréciée par le tribunal.

° L'installation du siège d'une start-up dans son logement

Selon la loi du 21 décembre 1984, toute personne qui demande lors de la création d'une entreprise, son immatriculation au registre du commerce, est autorisée à installer le siège social de son entreprise dans son local d'habitation. Cette installation ne peut toutefois dépasser deux ans.Par ailleurs, l'activité exercée ne doit pas causer de trouble de voisinage dans l'immeuble. Notamment si celui-ci est réservé à l'usage d'habitation exclusive.

Lorsque l'immeuble est à usage mixte, certaines activités professionnelles peuvent être exercées (profession libérale par exemple), mais le règlement de copropriété peut interdire les activités qui engendreraient des nuisances excessives pour les autres occupants.

Par Martine Denoune

 Retour au sommaire