La première tâche à accomplir scrupuleusement par tout copropriétaire est constituée par la négociation du contrat avec son syndic. Les honoraires de syndic sont libres, tout comme le contenu des contrats, les deux relevant de la libre discussion des parties, c'est-à-dire les copropriétaires et les syndics. Plus l'on est attentif aux clauses, plus la gestion de l'immeuble sera efficace.

Préférer une durée de contrat courte

Le mandat du syndic ne peut avoir une durée supérieure à trois ans. Lors de l'élection d'un nouveau syndic, la meilleure stratégie consiste à prévoir un contrat limité à un an. Une sorte de période d'essai… Les copropriétaires pourront ainsi évaluer rapidement la pertinence de la gestion de leur nouveau syndic et si besoin est, refuser le renouvellement de son mandat.

Même en ne changeant pas de syndic, les copropriétaires peuvent, lors du renouvellement de son contrat, lui imposer de nouvelles obligations ou revoir ses honoraires.

Lister les missions du syndic

Les missions du syndic sont énumérées par la loi. Il doit notamment faire respecter le règlement de la copropriété, assurer la gestion courante de l'immeuble, faire procéder aux réparations urgentes et recouvrir les charges. Mais, ses interventions peuvent aller au-delà des obligations légales.

Il est possible d'inclure dans son contrat d'autres prestations telles que:

- renégocier régulièrement les contrats passés avec les fournisseurs de la copropriété en vue de réduire les dépenses communes;

- indiquer dans l'ordre du jour de l'assemblée générale les majorités requises pour chaque décision;

- passer une fois par mois dans l'immeuble pour répondre aux questions des copropriétaires.

Le refus du syndic d'insérer une ou plusieurs de ces clauses dans le contrat peut être un indice de sa non-disponibilité. La négociation peut néanmoins aboutir à un contrat équilibré, tant pour les copropriétaires que pour le gestionnaire.A noter que le cabinet Loiselet & Daigremont, leader parisien de la copropriété a lancé en février 2002, un nouveau contrat de syndic. Composé de trois parties principales- les conditions générales, les définitions et les conditions particulières complétées par le tarif- il définit avec précision les prestations dues par le syndic, les limites de celles-ci et la rémunération en découlant.

Les nouvelles obligations du syndic

La loi Solidarité et Renouvellement Urbain, du 13 décembre 2000, impose dans son article 17 de nouvelles obligations au syndic. En voici la liste.

· L'ouverture d'un compte séparé. Jusqu'à présent, le syndic avait l'obligation lors de sa désignation, et au moins tous les trois ans, de soumettre au vote de l'assemblée générale, la décision d'ouvrir ou non un compte séparé. Dans la nouvelle loi, le compte séparé existe de plein droit, sauf décision contraire de l'assemblée générale. Cette obligation s'applique depuis le 14 décembre 2000 pour les contrats de syndic conclus à partir de cette date et à compter du 31 décembre 2002 pour les contrats en cours.

· La mise en place d'un carnet d'entretien. Afin d'assurer un meilleur suivi et une plus grande transparence dans la gestion, toutes les copropriétés devront disposer d'un carnet d'entretien de l'immeuble. A compter du 1er juin 2001, tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété, ou tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente, peut le consulter sur demande.

· L'affichage des décisions de l'assemblée générale. Les décisions prises en assemblée générale relatives à l'entretien de l'immeuble et aux travaux, doivent faire l'objet d'un procès-verbal abrégé, affiché dans les parties communes de l'immeuble.

Gros plan sur le montant des honoraires

Depuis l'ordonnance du 1er décembre 1986, les honoraires des syndics sont librement négociés avec les copropriétaires. Ils comprennent deux types de rémunération: les honoraires forfaitaires et ceux fixés au pourcentage.

Les honoraires forfaitaires couvrent les actes de gestion courante effectués par le syndic: gestion du personnel de l'immeuble, souscription des polices d'assurance. S'y ajoutent des frais annexes pour les prestations particulières, facturées au coup par coup. Par exemple: les frais de déplacement du syndic ou les frais de gestion du compte bancaire. Bien sûr il faut faire preuve de vigilance car ces dépenses échappent souvent au contrôle et elles alourdissent considérablement le montant de la facture! Pour éviter ce risque, il est indispensable d'établir dans le contrat négocié, une liste limitative des prestations annexes et d'en évaluer le coût approximatif.

Les honoraires fixés au pourcentage couvrent les frais pour travaux, les frais administratifs et les frais de relance des impayés. Première recommandation: veiller dans le contrat, à ce que le pourcentage des honoraires soit dégressif par rapport au montant des travaux. Les frais administratifs (coût des photocopies par exemple) doivent correspondre au coût réel de la prestation.

De même, ceux de relance des impayés doivent être proportionnés aux démarches accomplies. Il ne faut pas hésiter à prévoir dans le contrat une rubrique particulière concernant ces frais.

Donner la préférence à un syndic certifié

Les syndics ayant obtenu une certification auprès de Qualité-France(1), s'engagent à respecter auprès des propriétaires un certain nombre d'obligations, par exemple:

- mettre en place un tableau de bord des consommations d'eau ou d'électricité permettant de suivre pendant une période de trois ans l'évolution de la consommation des copropriétaires;

- communiquer au conseil syndical les informations financières concernant la gestion de la copropriété;

- fournir aux copropriétaires lors de l'assemblée générale, le descriptif des travaux soumis à leur approbation.

S'appuyant sur les dispositions de la loi sur la copropriété la certification ne garantit cependant pas les qualités de gestionnaire du syndic. La sélection doit s'opérer sur quelques critères complémentaires. D'où l'intérêt de vérifier que les modalités de sa gestion sont estimées satisfaisantes par les autres copropriétés qu'il gère. Et surtout, de demander à son syndic les justificatifs de son assurance de responsabilité professionnelle et de sa garantie financière.

Pour être élu, le syndic doit obtenir la majorité des voix de l'ensemble des copropriétaires présents ou non à l'assemblée générale. Si plusieurs syndics présentent leur candidature, il est vivement conseillé de comparer leurs expérience et qualification, leurs prestations et leurs honoraires avant de vous décider.

(1) La liste des syndics certifiés peut être obtenue auprès de Qualité-France – 18, rue Volney, 75002 Paris. Tél.: 01 42 61 58 23. Internet :

Par Martine Denoune

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