Au lieu d'acheter directement un logement, le particulier peut souscrire des parts d'une SCPI (société civile de placement immobilier). " Les détenteurs de parts bénéficient d'un avantage par rapport aux investisseurs en direct puisque l'amortissement démarre le premier jour du mois qui suit la souscription, sans attendre la location du bien ou la fin de sa construction ", rappelle Guy Marty, directeur de l'IEIF (Institut de l'épargne immobilière et foncière). En contrepartie, l'amortissement est calculé sur 95% du montant de la souscription.

Après avoir créé des SCPI Robien, les grands groupes tels que par exemple l'UFG, la Banque Postale ou Immovalor  ou encore la Société Générale ont enrichi leur gamme de SCPI Robien recentré et/ou de SCPI Borloo.

Avec cette formule, dès le 1er mois suivant la souscription, l'associé  a droit aux avantages fiscaux liés au dispositif Robien recentré. Ainsi l'investissement effectué en 2008 permettra de diminuer la base imposable des revenus 2008, à déclarer en 2009.

Le régime fiscal

Le régime "Robien recentré".  En appliquant les nouveaux taux, à savoir 6% pendant les 7 premières années et 4% les deux dernières années, au terme de 9 ans d'amortissement, c'est-à-dire de déduction du revenu imposable, l'associé aura eu droit au total à une déduction correspondant à 50% de 95% du montant de sa souscription, soit 47,5%.

Le régime Borloo. En appliquant les nouveaux taux, à savoir 6% pendant les 7 premières années et 4% les deux dernières années, au terme de 9 ans d'amortissement c'est-à-dire de déduction du revenu imposable, l'associé aura eu droit à une déduction totale correspondant à 50% de 95% du montant de sa souscription, soit 47,5%. Dans ce dispositif, il peut ensuite amortir à raison de 2,5% pendant deux périodes de trois ans.

Sur une durée de neuf ans, l'investisseur (associé) amortit de manière identique dans le régime " Robien recentré " que dans celui Borloo.  Toujours sur le plan fiscal, l'associé a droit à une déduction de 30% sur les revenus fonciers. Et ce, sachant que les déficits fonciers hors charges d'intérêts sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros par an. La fraction non imputée est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Par rapport à l'achat en direct, la SCPI présente plusieurs avantages : simplicité d'accès d'abord, puisque quelques milliers d'euros suffisent pour souscrire des parts, mais aussi mutualisation des risques locatifs : l'associé de parts est déchargé des soucis de gestion de son placement.

Un placement facilement accessible

Malgré ces attraits, ce type de placement nécessite des précautions. Comme pour une opération  de défiscalisation en direct, il faut s'assurer, avant de souscrire, que ce produit correspond à sa situation fiscale. L'économie d'impôts liée à l'amortissement dépend en effet du taux d'imposition du contribuable.

Pour ce placement à long terme, l'associé (le particulier investisseur) doit conserver ses parts pendant une période d'au moins neuf ans, sauf à perdre l'intégralité des avantages fiscaux accordés par la loi. Comme cette période court à compter de la date de mise en location du dernier immeuble acquis par la SCPI, la durée statutaire de ce véhicule d'épargne est généralement fixée à treize ans. En ajoutant les deux ou trois ans nécessaires pour liquider la SCPI, l'associé s'engage finalement dans un placement d'une bonne quinzaine d'années.

La liquidité du placement sera très limitée car l'avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut pas être transmis. Les possibilités de vente anticipée risquent donc d'être réduites, sauf à des prix décotés.

Pendant la durée de son placement, l'associé recevra des revenus fonciers dont le montant dépendra des conditions de location des immeubles et du niveau des loyers, qui doivent respecter des plafonds fixés par la loi.

Enfin, pour " sortir" de ce placement, l'associé devra soit vendre de manière anticipée ses parts dépourvues de tout avantage fiscal, soit patienter jusqu'à la liquidation totale de la SCPI. Le montant du capital récupéré dépendra de l'évolution du marché de l'immobilier d'habitation à ce moment là.

Par Martine Denoune

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