Contrairement à certaines prévisions, l'année 2006 a encore vu les prix de l'immobilier augmenter de manière significative (autour de 15 % à Paris). L'augmentation s'établirait aujourd'hui à près de 150 % depuis 1997 ! L'effet conjugué de cette envolée des prix au cours de ces dernières années et de la relative constance du seuil d'assujettissement à l'ISF, s'est traduite par une augmentation constante d'année en année du nombre de redevables de l'ISF (67 % d'augmentation du nombre d'assujettis entre 1997 et 2003).

On peut noter que parmi ces contribuables peuvent figurer, parfois à leur grande surprise et à l'instar de quelques résidents de l'île de Ré, certains particuliers étrangers, non-résidents en France, qui disposent de biens immobiliers sur notre territoire. Or, pour cette catégorie de redevables potentiels, l'appréhension des règles de l'ISF peut s'avérer tout particulièrement délicate, voire complexe.

Chaque année pourtant, lors des discussions entourant les projets de loi de Finances, des propositions sont faites afin d'exclure, a minima, la résidence principale de l'assiette de l'ISF ; aucune de ces propositions n'a, pour le moment, abouti (voir en ce sens Rép. Vachet ; AN 14 déc. 2004) et le nouveau gouvernement ne semble pas plus disposé à les entendre.

Pour l'ensemble des redevables et plus particulièrement peut-être pour ces nouveaux contribuables qui atteignent ou dépassent le seuil de 760.000 euros, la question de la valorisation du patrimoine immobilier est donc primordiale (voir également sur cet aspect le point de vue des professionnels de l'immobilier page 6).

Une des difficultés majeures rencontrées par les contribuables lors de l'établissement de leur déclaration d'ISF, et ce, toutes catégories confondues comme nous l'a montré la dernière campagne électorale, consiste à évaluer par eux-mêmes certains biens composant leur patrimoine, sous réserve du contrôle éventuel a posteriori de l'administration fiscale. C'est le cas des immeubles.

A cet égard, le contribuable a la responsabilité de déterminer la valeur vénale du bien, c'est-à-dire le prix qui pourrait résulter du jeu normal de l'offre et de la demande, compte tenu des données du marché, des particularités physiques, juridiques et économiques du bien, abstraction faite de toute valeur de convenance personnelle et de tout « effet d'aubaine ». A titre d'exception, en cas de démembrement de propriété, les biens doivent être compris, en principe, dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété sans tenir compte de l'impact du démembrement sur la valeur du bien. En revanche, les autres particularités juridiques (telle qu'une indivision, par exemple) pourront affecter la valeur du bien entrant dans le patrimoine de l'usufruitier. Cet exercice de valorisation doit être effectué tous les ans, et à plus forte raison dans le contexte actuel de hausse significative du marché immobilier.

Dans certains cas, les textes peuvent tenter, de manière plutôt anecdotique, d'apporter une aide à cette problématique de valorisation des biens immobiliers. Mais là encore il s'agit d'éléments indicatifs, voire de seuils a minima.

C'est ainsi que des arrêtés ministériels (arrêté du 13 septembre 2005, JO n° 227 du 29 septembre 2005, p. 15575) proposent des barèmes indicatifs de valorisation des terres agricoles. De même, les textes prévoient que si dans les deux années qui ont précédé ou suivi le fait générateur de l'impôt (soit le 1er janvier de l'année d'imposition), les immeubles transmis ont fait l'objet d'une adjudication publique, la valorisation ne peut être inférieure au prix de l'adjudication publique (à moins que l'immeuble n'ait subi des transformations substantielles).

Pour valoriser son bien, le contribuable peut s'appuyer sur plusieurs méthodes d'évaluation qu'il peut utiliser séparément ou encore combiner entre elles.

En ce qui concerne les immeubles de rapport, il peut retenir la méthode d'évaluation par le revenu qui consiste à affecter, au revenu annuel généré par le bien, un taux de rendement qui dépend de la nature et des caractéristiques du bien (le taux de rendement immobilier, qui dépend naturellement de la nature du bien et de l'objet de la location, est souvent estimé autour de 5 %).

Il existe une méthode plus précise d'évaluation, méthode dite « par comparaison », qui consiste à recenser, en nombre suffisant, les transactions récentes réalisées autour du 1er janvier 2007 portant sur des biens intrinsèquement similaires. Cette méthode est celle retenue par l'administration fiscale pour contester l'évaluation retenue par le contribuable et celle également admise par la jurisprudence ; il appartient au contribuable de rechercher, quelle que soit la méthode retenue, les cessions à titre onéreux, intervenues dans son quartier, sur des biens similaires ayant des caractéristiques comparables : étage, superficie, date de construction, style, état, situation juridique, libre ou occupé...

Cette dernière méthode, bien qu'étant la plus sûre, requiert une analyse comparative fastidieuse, souvent difficile à mettre en oeuvre pour un particulier, du fait de la difficulté d'accès à des sources d'information fiables. Par ailleurs, elle se révèle parfois impossible à mettre en oeuvre lorsque le bien est situé sur un marché atypique (biens d'exception, monuments historiques), trop isolé géographiquement (absence de comparaison) ou encore en l'absence d'un nombre suffisant de cessions de biens comparables au titre d'une année donnée. Là encore, des phénomènes ponctuels de mode peuvent venir « polluer » les valeurs de référence. En cas de doute, il peut être conseillé de recueillir l'avis d'experts immobiliers agréés, avis qui peuvent s'avérer utiles en cas de discussion ultérieure avec l'administration.

A titre de règle pratique, lorsque le bien vient d'être acquis ou lorsque la valeur déclarée antérieurement est consistante, le contribuable peut, d'une année sur l'autre, procéder à un simple réajustement de la valeur de référence antérieurement retenue en appliquant un coefficient annuel censé représenter l'évolution du marché. A cet égard, le contribuable peut utilement se procurer auprès des chambres des notaires ou d'autres organismes (Fédération nationale des Safer...) les statistiques d'évolution des prix sur la zone géographique concernée.

Le contribuable a la possibilité, après avoir déterminé la valeur vénale du bien par référence aux valeurs de marché, d'ajuster cette dernière en raison des caractéristiques juridiques ou physiques, propres à ce bien, susceptibles d'affecter sa valeur vénale. Ainsi, le contribuable est autorisé à déduire un abattement de 20 % sur la valeur de sa résidence principale (s'il la détient directement et non pas, par exemple, via une SCI). Il peut également appliquer une décote sur la valeur des biens donnés en location en fonction des contraintes juridiques affectant le bail (loi de 1948, bail commercial, baux ruraux, biens détenus en indivision...).

Néanmoins, il convient d'être prudent dans l'utilisation des décotes (hormis la décote de droit appliquée sur la résidence principale), surtout lorsqu'elles sont utilisées de façon cumulative. Il faut avoir à l'esprit que l'administration fiscale est susceptible d'exercer son droit de contrôle avec une approche beaucoup plus stricte des décotes possibles.

Il ne saurait être trop conseillé de conserver, d'une année sur l'autre, une certaine permanence ou au moins cohérence des méthodes d'évaluation retenues et surtout l'historique des éléments de droit ou de fait justifiant les valorisations pratiquées, en vue d'une éventuelle discussion avec l'administration. Cette dernière dispose de moyens d'information autrement plus importants que les particuliers ; en effet, l'administration a accès aux informations relatives aux transactions immobilières effectuées dans les quartiers, via les Conservations des hypothèques, ou encore à certains outils internes tels que l'Observatoire des évaluations immobilières locales (OEIL).

Cet exercice de valorisation peut sembler délicat pour les immeubles situés en France mais il faut rappeler que tout résident fiscal en France assujetti à l'ISF et possédant des immeubles situés en dehors de notre territoire doit également en principe inclure, et donc valoriser, ses immeubles situés à l'étranger. Si la France a signé environ une quarantaine de conventions internationales visant à éviter les doubles impositions en matière d'ISF, les biens situés à l'étranger doivent, sauf cas particuliers de certains nationaux (Finlandais, par exemple), être compris dans la base imposable (les doubles impositions éventuelles étant évitées, lorsqu'il y a une convention fiscale, par l'octroi de crédits d'impôts). On peut toutefois remarquer que pour ces biens l'administration fiscale française dispose de moyens d'évaluation et donc de contrôle plus faibles que pour les biens situés en France.

De manière symétrique, les étrangers qui ont investi dans l'immobilier en France ne sont pas épargnés par l'ISF sur leurs immeubles situés en France et ce, quand bien même leur résidence fiscale ne se trouverait pas en France.

On pourra enfin relever que, pour les contribuables, résidents en France ou à l'étranger, qui auraient décidé de mettre en place des schémas de détention visant à ne pas révéler l'identité des personnes physiques réellement propriétaires des immeubles, le législateur a prévu un système plutôt dissuasif : les sociétés françaises ou étrangères qui possèdent directement ou indirectement des immeubles en France sont redevables d'une taxe annuelle de 3 % sur la valeur des immeubles détenus au 1er janvier (soit un taux largement supérieur à celui de l'ISF et une base imposable qui ne prend pas en compte les éventuelles dettes contractées pour l'achat) sauf à ce qu'elles révèlent à l'administration fiscale le nom des associés ; pour les sociétés étrangères, elles doivent en outre avoir leur siège dans un Etat ayant conclu avec la France une convention fiscale d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscale. Préserver son anonymat pour échapper à l'ISF n'est donc pas nécessairement un schéma d'optimisation fiscale efficace.

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