DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE : UN INVESTISSEMENT RENTABLE SOUS CERTAINES CONDITIONS

La défiscalisation constitue pour les contribuables un moyen de réduire leur assiette fiscale. Des précautions doivent néanmoins être prises en compte avant de s’engager dans ce type d’opération.

À l’heure où les Français remplissent leur déclaration de revenus et où le pouvoir d’achat demeure l’une de leurs préoccupations majeures, certains d’entre eux seront tentés d’investir à l’avenir dans l’immobilier locatif. L’intérêt n’est pas négligeable. La défiscalisation permet aux investisseurs de diminuer leur imposition tout en se constituant un patrimoine immobilier. Sauf qu’en pratique, la mécanique se révèle moins bien huilée. Petit rappel.

Il existe plusieurs lois défiscalisantes : les lois Malraux et Monuments historiques, pour les ménages souhaitant investir dans des biens classés patrimoine historique  ; la loi Demessine, qui s’adresse à ceux désirant investir dans des résidences situées en zone touristique ; et la loi Girardin, qui concerne les investissements effectués dans les DOM-TOM. Ces dispositifs ciblent avant tout les contribuables fortement imposés. Les ménages plus modestes peuvent, eux, s’orienter vers les lois Robien recentré et Borloo populaire.

Les lois Robien et Borloo, plus accessibles
La loi Robien a été instituée en 2003 avant d’être « recentrée » en 2006 (d’où son nom de loi Robien recentrée). Elle concerne les investissements immobiliers - neufs et anciens - situés en France. Ce régime permet d’amortir 50 % de la valeur du bien sur une durée maximum de 9 ans (6 % par an pendant 7 ans, 4 % durant les deux dernières années). Les conditions ? Le bien doit être loué à titre de résidence principale à une personne ne faisant pas partie du foyer fiscal. Les loyers y sont par ailleurs plafonnés : 21,02 €/m² en zone A (région parisienne, Côte d’Azur et Genevois français) ; 14,61 €/m² en zone B1 (les agglomérations de plus de 250 000 habitants, pourtour de la Côte d’Azur, DOM, Corse…) ; 11,95 €/m² en zone B2 (pour les agglomérations de 50 000 habitants) et 8,76 €/m² en zone C (le reste du territoire). Instaurée en 2006, la loi Borloo populaire se veut, elle, plus sociale. Elle permet aux locataires de bénéficier de loyers inférieurs de 30 % en moyenne à ceux du marché. Là aussi, les loyers sont plafonnés et varient selon les zones : 16,82 €/m² en zone A ; 11,69 €/m² en zone B1 ; 9,56 €/m² en zone B2 et 7,01 €/m² en zone C. De son côté, le bailleur peut louer son bien jusqu’à 15 ans et l’amortir jusqu’à 65 % (6 % par an pendant 7 ans, 4 % par an pendant les deux suivantes puis 2.5 % par an jusqu’à la quinzième année). Depuis 2003, 60 000 logements locatifs ont vu le jour chaque année selon le promoteur Akerys, ce qui porte à 300 000 le nombre de biens mis en chantier entre 2001 et 2007.

Des biens surévalués
Sauf que côté face, le « Robien » a entraîné certaines dérives. Ainsi que l’a fait remarquer l’association 60 millions de consommateurs dans son hors-série expert de juillet-août-septembre 2007, les promoteurs - pour attirer les prospects - ont mis l’accent sur les avantages fiscaux et la possibilité de se créer un patrimoine sans effort. Bémol : les « rentabilités annoncées sont bien souvent surréalistes et ne tiennent aucun compte du marché locatif local, dénonce l’association. Il faut dire que pour satisfaire une clientèle en mal de défiscalisation, des promoteurs n’ont pas hésité à construire en dehors des grandes agglomérations, dans des villes assez peu dynamiques, mais où le foncier était moins cher ». Résultat : certaines villes saturent, les biens ayant du mal à se vendre. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande a pour conséquence de réévaluer les loyers à la baisse.

Autre dérive : la surestimation des biens défiscalisés, ce que n’a pas manqué de pointer du doigt en avril dernier l’émission Envoyé Spécial sur France 2. Là, l’explication tient au nombre d’intermédiaires : promoteurs, constructeurs, agences immobilières... Un autre point noir concerne la qualité variable des biens défiscalisés. Le gain fiscal appâtant les prospects, les constructeurs se sont engouffrés dans la brèche et ont vite construit. Mécaniquement, certains biens en ont souffert.

Bilan fiscal et rentabilité : une nécessité
Malgré ces critiques, la défiscalisation demeure un investissement attractif, à condition que le prospect en mesure la portée. « L’investisseur doit savoir ce qu’il souhaite faire de ce bien. Ce dernier ne peut pas s’apprécier exclusivement comme un profit fiscal. L’investisseur doit avoir une vision à la fois tactique et stratégique du bien qu’il acquiert. Il doit aussi prendre en compte d’autres paramètres, notamment le prix du marché et la rentabilité à moyen et long terme, explique Djamila Haddad, responsable du pôle défiscalisation d’Empruntis.com. Et d’insister que les futurs investisseurs doivent au préalable s’interroger sur la rentabilité du bien, sa finalité, son prix (et son évolution future) et les charges. De son côté, l’association 60 millions de consommateurs conseille de se fier « aux loyers pratiqués dans la localité. Les plafonds fixés par l’Administration ne sont pas toujours en phase avec la réalité sur le terrain. Mieux vaut un loyer un peu en dessous du plafond et des locataires qui restent, plutôt que l’inverse ». Le site Robien.info-loi.org recommande lui de s’adresser à un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) tout en demandant à l’investisseur de se renseigner sur les prix à l’achat et sur le rendement locatif du bien. Quant aux éventuelles difficultés pour trouver un locataire, rien n’empêche le prospect de se rendre sur place. Il pourra directement ainsi se rendre compte de la qualité du bien et de la proximité des infrastructures (écoles, transports…). Et donc éviter les mauvaises surprises.

Défiscalisation : profitez des avantages empruntis