Le premier est de s'assurer qu'on peut enregistrer une baisse de la valeur par rapport à 2008 : en effet, l'an dernier, la baisse du marché a été enregistrée essentiellement au cours du dernier trimestre. Mais dans certaines villes ou régions, le prix au mètre carré n'a pas nécessairement baissé entre le 1er janvier 2008 et le 1er janvier 2009. Le deuxième écueil est de s'assurer, avant d'appliquer des abattements sur la valeur retenue en 2008, que cette dernière correspondait effectivement à celle du marché. On sait bien en effet que la sous-valorisation est parfois pratiquée en ISF.... Il ne faut pas oublier qu'en cette période de " disette fiscale ", l'administration peut être tentée de regarder de plus près le dossier des contribuables trop " pessimistes " sur l'évaluation de leurs biens !

Malgré la nouvelle tendance du marché, l'immobilier reste bien un enjeu majeur en matière d'ISF. Il ne faut pas oublier que malgré la baisse constatée cette année, les hausses successives des prix de l'immobilier ont porté le prix du mètre carré à des niveaux tels qu'ils représente encore aujourd'hui plus de 50% du patrimoine des redevables imposés dans les deux premières tranches.Si on relève souvent le cas des propriétaires de biens dans des régions ayant connu une réelle flambée des prix, on peut aussi noter que parmi les contribuables peuvent figurer, souvent à leur grande surprise, certains particuliers étrangers, non-résidents en France, qui disposent de biens immobiliers sur notre territoire.Pour l'ensemble des redevables qui atteignent ou dépassent le seuil fatidique des 790.000 euros, la question de la valorisation du patrimoine immobilier demeure en tout état de cause primordiale.

C'est l'une des difficultés majeures rencontrées par les contribuables lors de l'établissement de leur déclaration d'ISF : non seulement ils doivent évaluer les biens composant leur patrimoine, mais ils doivent se dire que leur estimation sera éventuellement soumise au contrôle a posteriori de l'administration fiscale. Dans le cas particulier des immeubles, les sources de différends sont innombrables.

Pour valoriser son bien, le contribuable peut s'appuyer sur plusieurs méthodes d'évaluation qu'il peut utiliser séparément ou encore combiner entre elles.

Il existe une méthode plus précise d'évaluation, méthode dite " par comparaison ", qui consiste à recenser, en nombre suffisant, les transactions récentes réalisées autour du 1er janvier 2009 portant sur des biens intrinsèquement similaires. Cette méthode est celle retenue par l'administration fiscale pour contester l'évaluation faite par le contribuable et celle également admise par la jurisprudence. Il appartient au contribuable de rechercher, quelque soit la méthode retenue, les cessions à titre onéreux, intervenues dans son quartier, sur des biens similaires ayant des caractéristiques comparables : étage, superficie, date de construction, style, état, situation juridique, libre ou occupé... Cette dernière méthode, bien qu'étant la plus sûre requiert une analyse comparative fastidieuse, souvent difficile à mettre en oeuvre pour un particulier, du fait de la difficulté d'accès à des sources d'information fiables. Par ailleurs, elle se révèle parfois impossible à mettre en oeuvre lorsque le bien est situé sur un marché atypique (biens d'exception, monuments historiques), trop isolé géographiquement (absence de comparaison) ou encore en l'absence d'un nombre suffisant de cessions de biens comparables au titre d'une année donnée.

A titre de règle pratique, lorsque le bien vient d'être acquis ou lorsque la valeur déclarée antérieurement a été appréciée à partir d'éléments cohérents, le contribuable peut, d'une année sur l'autre, procéder à un simple réajustement de la valeur de référence antérieurement retenue en appliquant un coefficient annuel censé représenter l'évolution du marché. A cet égard, le contribuable peut utilement se procurer auprès des chambres des notaires ou d'autres organismes (ex : Fédération nationale des Safer) les statistiques d'évolution des prix sur la zone géographique concernée.

Le contribuable a la possibilité, après avoir déterminé la valeur vénale du bien par référence aux valeurs de marché, d'ajuster cette dernière en raison des caractéristiques juridiques ou physiques, propres à ce bien, susceptibles d'affecter sa valeur vénale. Ainsi, le contribuable est autorisé à déduire un abattement de 30% sur la valeur de sa résidence principale (s'il la détient directement). Il peut également appliquer une décote sur la valeur des biens donnés en location en fonction des contraintes juridiques affectant le bail (loi de 1948, bail commercial, baux ruraux, biens détenus en indivision,...). En effet, le bien est censé être évalué libre de toute occupation.

Cet exercice de valorisation peut sembler délicat pour les immeubles situés en France mais il peut se révéler encore plus difficile lorsque le bien est situé à l'étranger. Il faut, en effet, rappeler que tout résident fiscal en France assujetti à l'ISF et possédant des immeubles situés en dehors de notre territoire doit également en principe inclure, et donc valoriser ses immeubles situés à l'étranger. Si la France a signé environ une quarantaine de conventions internationales visant à éviter les doubles impositions en matière d'ISF, les biens situés à l'étranger doivent, sauf cas particuliers de certains nationaux, être compris dans la base imposable (les doubles impositions éventuelles étant évitées, lorsqu'il y a une convention fiscale applicable, par l'octroi de crédits d'impôts).

Enfin, l'exercice de la valorisation doit aujourd'hui être effectué en tenant compte des dispositions du bouclier fiscal. Un redevable qui valorise correctement ses immeubles, est susceptible d'activer plus facilement le bouclier : en effet, si l'administration redresse les valorisations, le complément d'ISF acquitté au titre du redressement ne pourra pas être pris en compte pour le calcul du bouclier.De manière symétrique, les étrangers qui ont investi dans l'immobilier en France ne sont pas épargnés par l'ISF sur leurs immeubles situés en France et ce, quand bien même leur résidence fiscale ne se trouverait pas en France. Pour eux en revanche, le bouclier fiscal, ne peut pas jouer.

Pour cette catégorie de contribuables, seuls les biens situés en France entrent dans la base imposable à l'ISF. En pratique, et compte tenu des exonérations liées aux placements financiers en France, les biens immobiliers situés en France constituent en général la quasi-intégralité du patrimoine imposable pour les non-résidents. Il est important de souligner qu'en application du droit interne français et des conventions internationales, la notion de biens immobiliers recouvre aussi bien les immeubles stricto sensu que, sauf exceptions de certaine conventions internationales, les parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière (c'est-à-dire dont l'actif est composé majoritairement d'immeubles). Ainsi, pour ces contribuables, la détention des immeubles via l'interposition de sociétés, telles que des sociétés civiles immobilières par exemple, est souvent inefficace pour tenter d'éliminer ou de diminuer l'ISF. On rappelle toutefois que les dettes contractées pour l'acquisition de l'immeuble sont prises en compte comme passif déductible. Cette catégorie de propriétaires a donc intérêt à s'endetter mais... dans les limites du coût des emprunts !

On pourra enfin relever que, pour les contribuables, résidents en France ou à l'étranger qui auraient décidé de mettre en place des schémas de détention visant à ne pas révéler l'identité des personnes physiques réellement propriétaires des immeubles (les sociétés n'étant pas assujetties à l'ISF), le législateur a prévu a système plutôt dissuasif : les sociétés françaises ou étrangères qui possèdent, directement ou indirectement des immeubles en France sont redevables d'une taxe annuelle de 3% sur la valeur des immeubles détenus au 1er janvier (soit un taux largement supérieur à celui de l'ISF et une base imposable qui ne prend pas en compte les éventuelles dettes contractées pour l'achat) sauf à ce qu'elles révèlent à l'administration fiscale le nom des associés ; afin d'échapper à la taxe, les sociétés étrangères doivent, en outre, avoir leur siège dans un Etat ayant conclu avec la France une convention fiscale d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscale. Instaurer l'anonymat pour échapper à l'ISF peut donc se révéler plus coûteux que de payer l'ISF.Me Nicole Goulard et Me Xavier Rollet, cabinet Landwell & Associés