Sur le plan du mécanisme, cet article transpose le régime fiscal des investissements productifs dit "Girardin industriel" - par exemple du matériel industriel - aux placements locatifs dans le secteur social.

Ce dispositif  réunit quatre acteurs essentiels : un promoteur qui réalise l'immeuble social, un opérateur social type société de HLM, qui l'exploite, un contribuable métropolitain, qui investit outre-mer et l'Etat qui octroie une réduction d'impôt de 50% du prix d'achat au particulier achetant un logement outre-mer et destiné à la location. Cette réduction fiscale n'est accordée qu'une seule fois, lors de l'investissement. D'où le nom de " défiscalisation cash " ou de " défiscalisation one-shoot ". L'opérateur social, en l'occurence un organisme de logement social, doit verser à l'investisseur un loyer garanti pendant une durée de cinq ans. Cependant, pour que l'avantage fiscal ne soit pas totalement capté par l'investisseur, ce dernier devra consentir une rétrocession, dite encore " ristourne " de 65% sur le loyer, à l'exploitant. Si tel n'est pas le cas, la ristourne sera appliquée lors de la revente du bien immobilier, à l'organisme de logement social.

" La plupart du temps, la rétrocession intervient lors de l'investissement initial. Dans ce cas, le montant de l'apport personnel est équivalent à celui de la rétrocession destinée à l'opérateur social ", explique-t- on au Secrétariat à l'Outre mer. Concrètement le contribuable ne finance que 32.500 euros en 2009. Quant au solde du prix de l'investissement, soit 67.500 euros, il le finance en contractant un prêt, qu'il parvient à rembourser, par le jeu des loyers encaissés. Lorsque la rétrocession ne s'effectue pas lors de l'investissement initial, elle est réalisée au fil des années, par déduction de loyers versés à l'investisseur.

Dans la pratique, ce type de placement de défiscalisation, qui devrait intéresser des gros contribuables est bien adapté pour éponger partiellement ou totalement des revenus exceptionnels tels que par exemple une prime imposable. " A la différence d'un placement immobilier assorti de la réduction d'impôt Scellier, le contribuable ne fait aucun effort. Mais au terme, il n'est plus propriétaire du logement social ", fait valoir François Delaye, chez Hedios Patrimoine.Par rapport à un produit de défiscalisation en Girardin industriel, le placement en immobilier social " Jego" présente l'avantage de réduire les risques d'exploitation. Une société qui exerce une activité industrielle s'expose en effet à davantage d'aléas qu'un organisme de logement social.MARTINE DENOUNE, les Echos